Dictamen D.A.T. 16/06

DICTAMEN D.A.T. 16/06
Buenos Aires, 6 de marzo de 2006
Fuente: página web A.F.I.P.

Impuesto al valor agregado. Hecho imponible. Obra sobre inmueble propio. Fideicomiso inmobiliario. Adjudicación de las unidades funcionales y posterior venta. Transmisión del dominio.

Sumario:

Se consulta el tratamiento que corresponde otorgar en el impuesto al valor agregado a la adjudicación de las unidades funcionales por parte del fideicomiso T.T. los fiduciantes en su carácter de beneficiarios, a la posterior transferencia de dominio de dichas unidades que, eventualmente podrían efectuar éstos últimos a terceros, de qué manera dichos fiduciantes-beneficiarios computarían el crédito fiscal vinculado con la obra, así como también de la cesión del derecho a la adjudicación de dichas unidades funcionales que los fiduciantes beneficiarios podrían celebrar con terceros adquirentes.

La intención que motiva a los fiduciantes-beneficiarios es la de adquirir un inmueble constituyendo las sumas entregadas aportes a cuenta del valor de dicho bien, destacándose además que determinadas cláusulas contractuales –tales como la resolución del contrato respecto del deudor moroso y su reemplazo– llevan a considerar que la operatoria tiene por objeto la venta de un inmueble.

Teniendo en cuenta que el “fideicomiso” construye sobre inmueble propio, que transmite a la finalización de las obras el derecho real de dominio de las unidades a los fiduciantes/beneficiarios o a los cesionarios, revistiendo ambos sujetos el carácter de terceros con respecto al mismo y que tal transferencia se efectúa a título oneroso –toda vez que los fiduciantes/beneficiarios abonan cuotas en función a su participación– el hecho imponible previsto en el inc. b) del art. 3 de la ley se perfeccionará en cabeza de aquél, resultando sujeto pasivo del gravamen tanto para el caso en que transfiera las unidades funcionales a los fiduciantes beneficiarios como a los respectivos cesionarios.

En cuanto a la cesión por parte de los fiduciantes del derecho a la adjudicación de las unidades funcionales a terceros beneficiarios –cesionarios– cabe señalar que no resulta alcanzada por el impuesto al valor agregado.

Texto:

I. Los apoderados de la sociedad fiduciaria del fideicomiso del asunto, denominada “A.A.” S.A. se dirigen a este organismo con el objeto de efectuar una consulta en los términos de la Res. Gral. A.F.I.P. 858/00 y su modificatoria, respecto del tratamiento que corresponde otorgar a la adjudicación de las unidades funcionales por parte del fideicomiso a los fiduciantes en su carácter de beneficiarios, a la posterior transferencia de dominio de dichas unidades que, eventualmente, podrían efectuar estos últimos a terceros, como también de qué manera dichos fiduciantes-beneficiarios computarían el crédito fiscal vinculado con la obra.

Asimismo, solicitan que se les informe el tratamiento de la cesión del derecho a la adjudicación de las unidades funcionales que los fiduciantes beneficiarios podrían celebrar con terceros adquirentes.

Al respecto, señalan que el Fideicomiso T.T. es un fideicomiso de tipo inmobiliario constituido de acuerdo con la Ley 24.441 cuyo objeto es, tal como se desprende de la cláusula segunda del contrato de constitución, la adquisición de un inmueble con el fin de construir en el mismo un edificio, dividirlo en propiedad horizontal y transferir las unidades a los beneficiarios que pueden ser los fiduciantes o sus cesionarios.

Señalan que cuando el fideicomiso adjudica las unidades en el caso en que el beneficiario es el propio fiduciante “... no corresponde considerar que se materializa el hecho imponible ... en virtud de que no realiza una transferencia a título oneroso, sino que se cumple con la finalidad del fideicomiso, que consiste en adquirir un inmueble, construir un edificio y adjudicar las distintas unidades funcionales a los fiduciantes, que entregaron los fondos para que se lleve a cabo la obra, en su carácter de beneficiarios, en las participaciones establecidas en el contrato de constitución del fideicomiso”.

Al respecto, entienden que en el supuesto comentado el fideicomiso no encuadra en la definición de empresa constructora contenido en el inc. d) del art. 4 de la Ley de Impuesto al Valor Agregado.

Indican que la figura es similar a la del consorcio de propietarios que adquieren en forma indivisa un inmueble y participan en forma conjunta de la construcción de un edificio, cuyas unidades funcionales se adjudican, una vez concluida la obra en función de la participación de cada condómino. En este orden de ideas consideran aplicables al caso los Dict. D.A.T. y J. 47/83 y 41/85, señalando que en los mismos se trató el caso de consorcios propietarios de un terreno que no asumen las características de una sociedad civil o de una sociedad comercial, sino que construyen un edificio para su posterior división en propiedad horizontal entre los condóminos, en proporción a su participación.

Por otra parte, para el caso en que se transfieran las unidades a un tercero al cual el fiduciante-beneficiario le cedió su derecho a la adjudicación resultan aplicables las disposiciones del Dict. D.A.L. 59/03 en cuanto a que “... la cesión de derechos efectuada por el fiduciante a un tercero es una transmisión de un derecho personal y no implica la transferencia del derecho real sobre el inmueble, por lo tanto no se encuentra alcanzada por el impuesto”.

En cuanto a la adjudicación que el fideicomiso realiza de las unidades a terceros beneficiarios, que ostentan el derecho a la misma en virtud de la cesión realizada por el fiduciante, coinciden con el dictamen citado en cuanto a que allí sí se produce la transmisión del derecho real de dominio del inmueble a un tercero, que existe fin de lucro y por lo tanto el fideicomiso, en cuanto sujeto del impuesto definido por la ley de impuesto al valor agregado, configura en cabeza propia el hecho imponible con ese acto, quedando obligado a determinar y liquidar el impuesto incluido en la operación.

A partir de lo indicado consultan si es correcta la interpretación efectuada y cuál sería el mecanismo instrumental para que el fideicomiso le traslade el crédito fiscal acumulado por la realización de la obra a los fiduciantes-beneficiarios, para el hipotético caso que estos últimos realicen una venta posterior que pudiera estar gravada con el tributo.

II. En primer término cabe analizar si la consulta formulada encuadra dentro del régimen dispuesto por la Res. Gral. A.F.I.P. 858/00, resultando procedente señalar que el art. 2 de esa norma dispone que los contribuyentes y responsables comprendidos en los arts. 5 y 6 de la Ley 11.683 podrán solicitar consultas en materia técnico-legal con carácter vinculante, las cuales deberán versar acerca de la determinación de los impuestos y/o de los recursos de la Seguridad Social que resulten aplicables al caso sometido en consulta.

El art. 4, por su parte, dispone que la opción por este régimen implica el compromiso de acatar el pronunciamiento de este organismo, mientras que el artículo siguiente obliga a los sujetos indicados en el art. 2 a adecuar a la respuesta brindada, la determinación y/o liquidación de los impuestos o de los citados recursos vencidos y no prescriptos y de los que venzan en el futuro que se encuentren comprendidos en la consulta.

En el caso a analizar se advierte que el fideicomiso no reviste el carácter subjetivo que establece el art. 2 de la norma resolutiva mencionada en relación a lo consultado acerca de la gravabilidad de las cesiones del derecho de adjudicación, toda vez que dicha operatoria será llevada a cabo entre los fiduciantes beneficiarios y terceros adquirentes. Asimismo, tampoco corresponde referirse con carácter vinculante a la transferencia de dominio de las unidades que los fiduciantes-beneficiarios, con posterioridad a la adjudicación, podrían efectuar a terceros.

Por lo expuesto, esta Dirección considera que no cabría tratar dichas cuestiones con carácter vinculante, sin perjuicio de su análisis con los alcances del art. 12 del Dto. 1.397/79 y sus modificaciones.

Cabe aclarar que sí resulta procedente tratar con carácter vinculante la consulta relativa a la operatoria de adjudicación de las unidades funcionales por parte del fideicomiso tanto a los fiduciantes-beneficiarios, como también a los terceros que poseen el derecho en virtud de la cesión mencionada –cesionarios–, ello toda vez que el fideicomiso posee actitud subjetiva en el impuesto al valor agregado y, en tanto realice actividades gravadas, resultará sujeto pasivo del tributo.

III. En cuanto a la documentación acompañada en fotocopia cabe traer a colación el “Contrato de Fideicomiso T.T.” obrante en fotocopia entre fojas ... a ... de los antecedentes cuyo art. 1 establece que, los fiduciantes son aquéllas personas físicas o jurídicas, que adhieren al contrato de fideicomiso y que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el inmueble y para hacer frente a todos los costos y gastos que demande la obra de construcción necesarios para llevar a cabo el edificio proyectado, en la proporción que cada uno de ello asume de conformidad al detalle que adjunta.

La fiduciaria es “A.A.” S.A. sociedad a quien se le transmite el dominio fiduciario de los fondos para adquirir el inmueble y llevar adelante un emprendimiento inmobiliario para lo cual contratará los servicios profesionales que fueren necesarios para su concreción, en tanto que los beneficiarios son los fiduciantes o sus cesionarios.

Por su parte el edificio es el inmueble a construir con destino a viviendas unifamiliares, en tanto que se entiende por unidades a las unidades funcionales y complementarias del edificio cuyo derecho de dominio exclusivo adquirirán los beneficiarios.

El fondo fiduciario es el constituido por los aportes de los fiduciantes y, en su caso, por cualquier otro importe que resulte de la ejecución del contrato. Será destinado a la adquisición del inmueble y a la posterior construcción del edificio proyectado.

A su vez el patrimonio fiduciario estará integrado por el inmueble y el fondo fiduciario, aclarando el artículo que se está comentando que dicho patrimonio de acuerdo con lo dispuesto por el art. 14 de la Ley 24.441 constituye un patrimonio de afectación separado de los patrimonios de las partes intervinientes y, en ese carácter, se encuentra exento de la acción singular o colectiva de los acreedores de la fiduciaria o de los fiduciantes.

El art. 2 establece que el objeto del contrato es la constitución de un fideicomiso para la adquisición del inmueble en las condiciones pactadas en la “reserva de compra” con el fin de construir en el mismo un edificio, dividirlo en propiedad horizontal y transferir las unidades a los beneficiarios.

El art. 3 fija la vigencia del contrato de fideicomiso estableciendo que durará hasta la finalización de las obras proyectadas, subdivisión e inscripción del inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal previsto en la Ley 13.512 y disposiciones complementarias y transferencia de las unidades a los beneficiarios en un plazo máximo que no podrá exceder los tres años contados a partir de la fecha de la escritura de adquisición del inmueble.

El art. 4 dispone que la obligación de los fiduciantes es aportar los fondos necesarios para adquirir el inmueble y construir el edificio aunque excedan lo presupuestado.

Por otra parte, el art. 5 norma los derechos de los fiduciantes estableciendo que adquieren el derecho a la adjudicación del dominio de las unidades. Asimismo indica que dichos fiduciantes podrán ceder el derecho a la adjudicación –ante la escribanía designada– de las unidades que les corresponden a favor de terceros quienes asumirán el carácter de beneficiarios.

Agrega que dicha cesión no comprenderá las obligaciones asumidas como fiduciantes, continuando éstos como responsables de su cumplimiento sin perjuicio de lo cual el cesionario se constituirá en deudor solidario de las obligaciones del fiduciante cedente.

El pto. 4 se refiere a posibles incumplimientos de sus aportes de fondos por parte de los fiduciantes previendo que la fiduciaria podrá percibir un interés compensatorio y punitorio, estando facultada la fiduciaria a resolver el presente contrato respecto del deudor moroso. Asimismo, la fiduciaria podrá reemplazar al fiduciante excluido por otro que suscriba el convenio de adhesión correspondiente adquiriendo el derecho de adjudicación de las unidades y asuma la totalidad de las obligaciones del excluido.

Si no se obtiene un reemplazante la fiduciaria quedará automáticamente autorizada a tomar financiación externa. Si la misma no se obtiene vencido el plazo de treinta días el excluido será automáticamente sustituido por la totalidad de los fiduciantes, quienes adquirirán en función a sus aportes y en conjunto los derechos sobre las unidades cuya adjudicación le correspondía al excluido.

En cuanto a los derechos y obligaciones de la fiduciaria el art. 6 establece, en síntesis, que posee facultades de organización, gerenciamiento y administración del emprendimiento inmobiliario, recaudando de los fiduciantes los fondos comprometidos a fin de destinarlos al pago del precio del inmueble, cuyo dominio fiduciario se inscribirá a nombre de la misma, en forma temporal y condicionada en los términos del art. 2662 del Código Civil y disposiciones de la Ley 24.441.

Además deberá mantener el fideicomiso separado del resto de sus activos, señalando que el patrimonio fiduciario en virtud de lo dispuesto por el art. 14 de la Ley 24.441 constituirá un patrimonio separado de los fiduciantes y de la fiduciaria.

Por otra parte se obliga, por su propia cuenta y riesgo y a través de las personas físicas o jurídicas que contrate, a encomendar la ejecución de la totalidad de las obras programadas de acuerdo con el anteproyecto pertinente.

En cuanto a la transmisión de dominio de las unidades el artículo que se comenta establece que una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al régimen de propiedad horizontal, la fiduciaria deberá transmitir a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda. Asimismo, la fiduciaria se encuentra facultada para entregar la posesión de las unidades a los beneficiarios una vez que las obras proyectadas se encuentren en un estado de avance tal que el ejercicio de la posesión por los beneficiarios no afecte la normal terminación de las mismas.

El art. 9 hace referencia al estudio que tiene a su cargo el proyecto de arquitectura y coordinación de los proyectos de estructuras e instalaciones; en tanto que el art. 10 prevé que atento a que la fiduciaria no es vendedora de las unidades no asume responsabilidad por vicios de la construcción frente a los beneficiarios.

El art. 12 reglamenta el vencimiento del plazo de duración del fideicomiso estableciendo en el pto. 1 que al vencimiento del plazo la fiduciaria convocará a asamblea de fiduciantes, la cual resolverá la prórroga del contrato si el objetivo no se hubiera cumplido. Si el contrato no se prorroga se considerará vencido, debiendo la fiduciaria entregar a los fiduciantes la posesión y el dominio del inmueble otorgando los instrumentos y las inscripciones registrales que correspondan, conforme lo dispuesto en el art. 26 in fine de la Ley 24.441, bajo el régimen de propiedad horizontal. Aclara que para el caso en que no esté concluida la división en propiedad horizontal, la transferencia a los beneficiarios se efectuará en condominio.

Por su parte, el pto. 4 dispone que vencido el plazo del contrato y cumplido en su totalidad el objetivo del mismo, de existir un remanente en el fondo fiduciario, será distribuido entre los fiduciantes de acuerdo con su participación en la contribución al costo total.

Por último cabe señalar que de la “Planilla de asignación de las unidades funcionales a cada fiduciante” –fojas ...– se observa que parte de los mismos son sociedades anónimas y en algunos casos dichas sociedades resultan acreedoras a más de una unidad funcional, circunstancia que también se manifiesta cuando se trata de personas físicas las que en algunos casos resultan adjudicatarias a más de una unidad.

IV. En primer lugar se estima conveniente repasar las normas relacionadas con la cuestión planteada. Así, resulta procedente señalar que el art. 4, relativo a sujetos pasivos del impuesto al valor agregado, establece que quedan incluidos en sus disposiciones “... quienes, revistiendo la calidad de uniones transitorias de empresas, agrupamientos de colaboración empresaria, consorcios, ... o cualquier otro ente individual o colectivo, ...” realicen alguna de las actividades gravadas que dicha norma enumera, entre las cuales se encuentran –inc. d)–, las efectuadas por empresas constructoras.

Al respecto, dicho inc. d) establece que son sujetos pasivos del impuesto quienes “sean empresas constructoras que realicen las obras a que se refiere el inc. b) del art. 3, cualquiera sea la forma jurídica que hayan adoptado para organizarse, incluidas las empresas unipersonales. A los fines de este inciso, se entenderá que revisten el carácter de empresas constructoras las que, directamente o a través de terceros, efectúen las referidas obras con el propósito de obtener un lucro con su ejecución o con la posterior venta, total o parcial del inmueble”.

A su vez, el inc. b) del art. 3 establece que se encuentran alcanzadas por el impuesto “Las obras efectuadas directamente o a través de terceros sobre inmueble propio”.

Expuesta la normativa precedente cabe traer a colación el Dict. D.A.L. 59/03, en el cual se trató la actividad llevada a cabo por un fideicomiso cuyo objetivo era realizar un emprendimiento inmobiliario transmitiéndose la propiedad fiduciaria de un predio perteneciente al fiduciante a efectos de que el fiduciario desarrolle la actividad de comercialización –captación de suscriptores– y ejecución de las obras –unidades funcionales–.

El área preopinante, en virtud de la intervención solicitada por esta Asesoría mediante Nota N° ... –Act. N° ...– señaló, en concordancia con este último pronunciamiento, que es en cabeza del fideicomiso que se perfeccionará el hecho imponible, destacando que para que el hecho analizado –emprendimiento inmobiliario– encuadre en el inc. b) del art. 3 de la ley del tributo, “... se deben analizar las circunstancias de hecho, es decir que no solo se trate de una obra sobre inmueble propio, requisito que se cumple en el caso, sino que, además la obra sea efectuada por una empresa constructora que, de acuerdo con lo exigido por el inc. d) del art. 4 efectúe las referidas obras con el propósito de obtener un lucro en su ejecución o con la posterior venta total o parcial del inmueble”.

A partir de lo indicado se extrae con carácter general que el fideicomiso en cuanto sujeto pasivo del gravamen es una unidad económica con un fin determinado, distinta del fiduciario y del fiduciante, y que las consecuencias fiscales en el impuesto al valor agregado, resultantes de la operatoria que desarrolla, no pueden considerarse atribuibles a dichos sujetos, sino al propio fideicomiso.

A efectos de tratar la cuestión planteada cabe traer a colación el Dict. D.A.T. y J. 1/82 referido a los impuestos sobre los beneficios eventuales y a las ganancias aplicables a la figura de consorcio constituido en condominio la cual es invocada por los consultantes con el fin de extrapolar a la operatoria del fideicomiso las conclusiones relativas a las transferencias de inmuebles que realiza dicha figura.

Con respecto a consorcios constituidos en condominio se dijo que configuran una mancomunidad de bienes y no una sociedad de personas, cuyos componentes –que adquieren el terreno a su nombre– asumen el riesgo económico de la construcción y a la finalización de los trabajos se asignan las unidades en forma acorde a los aportes efectuados por cada uno de ellos; indicando que tal circunstancia no conforma una transferencia sino la adjudicación en propiedad no compartida de lo que antes ya les pertenecía, pero bajo la forma de propiedad compartida e indivisa.

Por su parte, en el Dict. D.A.T. y J. 47/83, cuyo criterio receptara el Dict. D.A.T. y J. 41/85, se señaló que en el consorcio organizado como condominio todo se resuelve dentro de las disposiciones del Código Civil ya que el art. 2695 del mismo establece que la división entre los propietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad en el sentido de que cada condómino debe ser considerado como que hubiera sido desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros condóminos.

Luego se agregó que “... la adjudicación que se efectúa a la finalización de la obra por división del condominio, no configura venta, atento que el consorcio no poseía la titularidad del dominio del inmueble”. “En efecto, la referida adjudicación constituye solamente un acuerdo de partes destinado a la asignación de las unidades construidas, puesto que la propiedad de las mismas perteneció siempre a los consorcistas, en proporción a los importes comprometidos a tal fin”.

Al respecto, esta Asesoría considera que no resulta procedente aplicar al fideicomiso el criterio vertido en los dictámenes apuntados en oportunidad de analizar al condominio organizado como consorcio, toda vez que el fiduciario posee la propiedad fiduciaria del inmueble, en virtud de lo normado por el art. 11 de la Ley 24.441, el cual remite al art. 2662 del Código Civil que a esos efectos establece que “Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley”.

Por su parte, el art. 14 de la Ley 24.441 establece que los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del fiduciario y del fiduciante, lográndose por esta vía aislarlos a efectos de que no quedan afectados a las contingencias ni del fiduciante ni del fiduciario.

Bajo tal criterio, el contrato acompañado establece que la fiduciaria deberá transmitir a cada uno de los beneficiarios el dominio de las unidades cuya propiedad fiduciaria posee, otorgando los instrumentos e inscripciones registrales que correspondan, aspecto éste que resulta ajeno a la figura del consorcio organizado en condominio en el cual la adjudicación de las unidades –cfr. Dict. D.AT. y J. 47/83– constituye solamente un acuerdo de partes destinado a la asignación de las mismas, puesto que su propiedad siempre perteneció a los consorcistas, en proporción a los importes comprometidos con tal fin.

En el entendimiento de que no se aplica al fideicomiso la figura de consorcio organizado en condominio, sino que se lo considera una entidad con aptitud subjetiva en el impuesto al valor agregado, cabe reiterar que la Ley de Impuesto al Valor Agregado grava la enajenación de obras efectuadas sobre inmueble propio a que se refiere el art. 3, inc. b), realizadas, según el art. 4 por quienes sean empresas constructoras, cualquiera sea la forma jurídica que hayan adoptado para organizarse. A los fines de este inciso, se entenderá que revisten el carácter de empresas constructoras las que, directamente o a través de terceros, efectúen las referidas obras con el propósito de obtener un lucro con su ejecución o con la posterior venta, total o parcial del inmueble –cfr. Act. N° ...–.

Atento a lo indicado cabe tener en cuenta que el fideicomiso construye sobre inmueble propio, que transmite a la finalización de las obras el derecho real de dominio de las unidades a los fiduciantes-beneficiarios o a los cesionarios, revistiendo ambos sujetos el carácter de terceros con respecto al fideicomiso y que tal transferencia se efectúa a título oneroso, toda vez que los fiduciantes-beneficiarios abonan cuotas en función a su participación, restando establecer –tal como surge del antecedente citado en el párrafo precedente– si persigue fin de lucro con la operatoria de que se trata, aspecto éste que lleva a evaluarla en cuanto a su desarrollo y concreción en forma integral.

A estos efectos cabe hacer hincapié en algunos términos de la contratación en cuanto a que frente a incumplimientos de sus aportes de fondos se prevé que la fiduciaria reciba un interés compensatorio y punitorio, existiendo la facultad de resolver el contrato respecto del deudor moroso y reemplazar al fiduciante original por otro que suscriba el contrato de adhesión. Además, si la fiduciaria no obtiene un reemplazante podrá tomar financiación externa o a sustituir a tal fiduciante por la totalidad de los fiduciantes quienes adquirirán en función de sus aportes los derechos sobre las unidades cuya adjudicación le correspondía al excluido.

En tal contexto se interpreta que la intención que motiva a los fiduciantes-beneficiarios y a los cesionarios es la de adquirir un inmueble constituyendo las sumas entregadas aportes a cuenta del valor de dicho bien, destacándose además que determinadas cláusulas contractuales –tales como la resolución del contrato respecto del deudor moroso y su reemplazo– llevan a considerar que la operatoria tiene por objeto la construcción y comercialización de un inmueble lo cual evidencia el fin de lucro a que se refiere el mencionado inc. d) del art. 4 de la ley.

Atento a lo expuesto el hecho imponible previsto en el inc. b) del art. 3 de la ley se perfeccionará en cabeza del fideicomiso, resultando sujeto pasivo del gravamen tanto para el caso en que transfiera las unidades funcionales a los fiduciantes-beneficiarios como a los respectivos cesionarios.

Conforme con lo indicado no cabe tratar el interrogante referido a cuál sería el mecanismo instrumental para que el fideicomiso le traslade el crédito fiscal acumulado por la realización de la obra a los fiduciantes-beneficiarios para el caso en que estos últimos realicen con posterioridad a la adjudicación una venta de su unidad funcional, toda vez que el hecho imponible respectivo se perfeccionó, tal como se dijo, en cabeza del fideicomiso.

En cuanto a la cesión por parte de los fiduciantes del derecho a la adjudicación de las unidades funcionales a terceros beneficiarios cabe señalar que, conforme interpretara la Dirección de Asesoría Legal en el Dict. D.A.L. 49/03 en oportunidad de analizar la gravabilidad de la “cesión de contrato de fideicomiso” que efectuaba un fiduciante con terceros adquirentes de un emprendimiento inmobiliario, no resulta alcanzada por el impuesto.

Al respecto la Dirección mencionada entendió que mediante la aludida cesión “... aun no se ha producido la transmisión de derecho real alguno sino que es el propio patrimonio considerado como universalidad jurídica el que ha construido las obras, respondiendo por sí por las obligaciones adquiridas, a la vez que se han operado diversas cesiones de posición contractual, actos éstos que importan la transmisión de un derecho personal que se encuentra fuera del ámbito de aplicación del tributo”.

Adicionalmente y si bien no es un aspecto consultado cabe señalar que, a criterio de esta Asesoría, la operatoria llevada a cabo por el fideicomiso no se diferenciaría de la realizada por el consorcio de propietarios de un terreno organizado en forma de sociedad civil o comercial, destacándose que aún cuando el fideicomiso no se encuentre taxativamente comprendido en el art. 26 del decreto reglamentario de la ley del tributo sus disposiciones –en cuanto establecen que a los efectos del inc. e) del art. 5 de la ley “... en el caso de consorcios propietarios de inmuebles, organizados como sociedades civiles o comerciales, que realicen las obras previstas en el inc. b) del art. 3 de la ley, se considerará momento de la transferencia del inmueble, al acto de adjudicación de las respectivas unidades”– podrían resultar aplicables a las adjudicaciones efectuadas a los fiduciantes-beneficiarios.

Por último cabe señalar que, tal como está planteada la consulta se advierte que en algunos casos los fiduciantes-beneficiarios procederían a la inmediata comercialización –operación no alcanzada por el gravamen– de los inmuebles que le fueron oportunamente transferidos y en otros casos cederían a terceros el derecho a la adjudicación de los mismos por lo cual, a efectos de determinar la base imponible en el momento de dicha transferencia, cabría ponderar en cada caso en particular la operatoria en su conjunto a fin de determinar si a través del uso de la figura de fideicomiso se procede a la construcción y comercialización de inmuebles por un valor inferior al que correspondería de realizarse toda la operatoria en cabeza de un mismo sujeto.

Publicacion Oficial:

Carpeta N° 32 - Página 132