Obra sobre inmueble propio en IVA: barrios privados y clubes de campo

Obra sobre inmueble propio en IVA

Dr. C.P. Marcelo E. Domínguez

El tema es las obras sobre inmueble propio en el IVA, pero referidas a los clubes de campo y barrios cerrados, acá a ver si esta la presentación. Digamos, el tema lo vamos a contextualizar en lo que sería la Ley de IVA, la idea del desarrollo de este tema es comentarles las normas que resultan de aplicación, en tanto en IVA, como en la Provincia de Buenos Aires, nos vamos a referir básicamente a la legislación de la Provincia de Buenos Aires, que oportunamente dio lugar a los clubes de campo y barrios cerrados, y a partir de esas normas, vamos a ver algunos dictámenes de la AFIP respecto al tratamiento de los clubes de campo, o los countries, y también algún fallo reciente sobre Nordelta que de algún modo después de digamos, el Tribunal Fiscal y la Cámara, se pone algo de claridad por lo menos en cuanto a cómo debería tratarse esto que hace años que es digamos, de compleja resolución, el tema de cómo estructurar, digamos, nos vamos a referir a IVA pero también jurídicamente a este tipo de emprendimientos.
La conclusión estaría dada por el nuevo Código Civil y Comercial que establece el cómo, digamos, tratarlo a partir de ahora a los countries y los barrios cerrados, y que se espera de como digamos ir resolviendo las cuestiones pendientes. Ese es un poco la agenda de los temas que vamos a ver en eta primera parte.
Entonces el punto de partida seria la ley de IVA y las obras sobre inmueble propio, si repasamos vamos a tener que digamos, dentro del objeto de IVA están las obras sobre inmueble propio, cualquiera que construye se va a tomar los créditos fiscales en el IVA, siendo responsable inscripto. Dentro de los sujetos del IVA están las empresas constructoras, entonces si alguien construye con intención de vender, o digamos, esto se lo transforma en empresa constructora, no importa que no se dedique no es cierto a construir para vender, simplemente si construye y vende, tiene el carácter de empresa constructora, porque lo hace con ánimos de lucro, entonces en ese caso tiene que reconocer el débito fiscal sobre la construcción, porque la venta del terreno no tiene IVA y si la constricción. El hecho imponible en las obras sobre inmueble propio, nace con la escrituración o la entrega de la posesión, lo que sea anterior.

Alícuota IVA aplicable

Entonces después tenemos el tema de las alícuotas del IVA que cuando construimos con destino a vivienda, la alícuota es del 10,5% y cuando se trata de otras construcciones la alícuota es del 21%. Y hay un decreto del año 1996, el 1230, que establece que en el caso de los countries, los clubes de campo, cuando las obras se hacen para pavimentación, red cloacal, eléctrica, de agua, que todo eso tiene crédito fiscal, cuando sr transfieren esas obras son al 21% porque no son propias de vivienda, entonces es como que hay una distinción, esta aclaración como estamos hablando de clubes de campo es importante tenerla en cuenta.

Después, tenemos lo que dice el reglamento respecto de cuando se considera que hay fin de lucro, y está previsto de acuerdo al plazo de venta, si vendo la obra que me tome el crédito fiscal antes de los 3 años siguientes a la finalización, entonces en ese caso me transformo en empresa constructora. Debo reconocer el débito fiscal por la parte de la construcción. En cambio si la vendo entre los 3 años siguientes a la finalización y los 10 años siguientes, ahí tengo que devolver los créditos fiscales que me tome durante la construcción. Es el artículo 11 (art 11 ley 23349) de la Ley de IVA de los débitos fiscales, porque en ese caso ya no estoy dentro del fin de lucro, pero devuelvo créditos. Finalmente si lo vendo después de los 10 años ahí es como que vendo inmuebles y cualquiera que vende inmuebles no está gravado con IVA simplemente lo incorporo al patrimonio y después lo vendió. Esa sería la regla.
Ahora bien la otra norma reglamentaria es que en el caso de los barrios cerrados suele haber, digamos, que quien era el propietario de la tierra debe donar parte por ejemplo al Gobierno Provincial, porque lo que hace es lotear la vivienda, tiene que abrir calles, entonces hay donaciones que son a título gratuito, y lo que establece el reglamento, el artículo 58, es que si yo hice inversiones en la construcción, me tome créditos fiscales pero después no obtengo una contrapartida por la entrega, porque es a título gratuito, también tengo que devolver los créditos fiscales. Eso sería un poco el contexto legal y reglamentario frente al IVA que va a tener que ver con lo que vamos a ver ahora, este repaso.

En este cuadro que ven ahí, es como el resumen de que hago con los inmuebles, si son bienes de cambio porque soy una empresa constructora, me dedico a la construcción para vender, en ese caos en la parte de abajo dice “el débito fiscal va a calcularse sobre el porcentaje atribuible a la construcción”, en cambio sí es bien de uso, ahí tengo que ver cuánto tardo entre la finalización de la obra y la venta. Si la vendo antes de los 3 años reconozco el débito fiscal, es como si fuera un bien de cambio porque ahí está el ánimo de lucro, dentro de los 3 y los 10 años, devuelvo los créditos fiscales, y después de los 10 años es como si vendiera un inmueble y no está gravado con el IVA. Ese sería un poco el resumen con respecto al IVA.

Provincia de Buenos Aires

Ahora bien, vamos a la Provincia de Buenos Aires, que un poco lo que ha ocurrido es probable que en el resto de las provincias, digo porque nos están escuchando desde otras provincias, haya una legislación parecida, pero digamos nos vamos a basar en esto que es el ordenamiento territorial de la Provincia de Buenos Aires que viene del año 1977, y que ha tenido como objetivos la eliminación de los excesos especulativos, cuando uno hace esta fraccionamiento de tierras, digamos, para urbanizar. Son los principios, y hay una digamos, delegación en los municipios muy importante de que el ordenamiento territorial de cada municipio es resorte del propio municipio, son los primeros que van a aprobar los planes de barrios cerrados, clubes de campo, etcétera.

Entonces en esta ley del año 1977, habla de la responsabilidad primaria que es municipal, y de una coordinación entre la Provincia y el municipio a la hora de aprobar nuevos emprendimientos, y aparecen en este año 1977 los clubes de campo y los barrios cerrados, los clubes de campo más orientados al área rural, de las provincias, y los barrios cerrados más orientados al área urbana, como para ir loteando lo que eran, no estaban calles abiertas, y compañía. Entonces hay una definición de clubes de campo en la Provincia que es muy parecida a la que se ha tomado en el Código Civil y Comercial vigente a partir del 1ro de agosto del año pasado, que es que se entiende por el club de campo, hay una parte destinada a la actividad deportiva, a la actividad social, bueno, lo que conocemos como countries y clubes de campo. Esta ley del año 1977 se complementa con este decreto que ven ahí que es el decreto 9404/86 que dice que hasta ese momento, año ´86, disculpen que lo traigo de lejos al tema pero es como que para llegar a lo que se ha resuelto ahora con respecto a Nordelta, tenemos que arrancar de cómo empezó.

Esto empieza con este Decreto 9404, que es el que en los considerandos dice que los emprendedores aplicaban la Ley 13512 de Propiedad horizontal para construir countries y barrios cerrados pero que esta ley no era la más apropiada, porque era una ley como saben del año 1948, donde hablaba de que los espacios comunes son las escaleras, ascensores, lo que sabemos de la propiedad horizontal, y que cada propietario de una unidad a su vez es dueño de un porcentaje indiviso de los espacios comunes. Al no haber otra ley específica de countries era lo que se aplicaba para construir countries y barrios cerrados.

Ahora, la Provincia de Buenos Aires dice que habría que tener un régimen propio para estos emprendimientos que sea distinto a la propiedad horizontal porque no es apropiada para eso, entonces dice que los clubes de campo, en los clubes de campo una entidad jurídicamente independiente va a ser la propietaria y administradora de las áreas comunes. Entonces, en los countries como Nordelta y muchos más de la Provincia de Buenos Aires, aparece que hay una sociedad civil que es la dueña del área deportiva, no es cierto, o una sociedad anónima sin fines de lucro, que es la dueña de las áreas comunes y la que administra las áreas comunes, y hace una suerte de contrato de servidumbre par que el propietario de lo que serían las viviendas privadas puedan utilizar las áreas comunes a través del contrato de servidumbre. Entonces digamos, ¿Cómo funciona? Si alguien compra un lote que esta estructurado de esa manera, de acuerdo a lo que dice la Provincia de Buenos Aires más una acción de la sociedad civil, o la sociedad anónima, que es lo que le permite participar en las áreas comunes del country. Entonces, cuando aparecen esas estructuras, dadas por este decreto del año 1986, digamos, es la forma en que se construye o se llevan adelante los emprendimientos de los clubes de campo.