| Autor:
Dr. LA Leopoldo I. Gurovich |
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La
vida moderna ha concentrado a las personas en las
grandes urbes en edificios de propiedad horizontal. La
problemática de los consorcios de propiedad
horizontal regidos por la ley N° 13.512 es tan
antigua como la norma que la rige y que tiene más de
cincuenta años. La relación entre el administrador,
copropietarios, personal en relación de dependencia y
proveedores en los consorcios, con el transcurrir de
los años se ha vuelto cada vez más compleja en
nuestro país, agravada por la situación económico
social de los últimos años. El consorcio de
propiedad horizontal es la unidad social más pequeña,
que está directamente relacionada con el municipio
que le corresponda, y se podría afirmar que el
consorcio en muchos aspectos, es el país en pequeño.
El mercado de la administración de consorcios esta
muy atomizado, lo que hace que, si bien existen buenos
administradores, se den situaciones difíciles de
afrontar por los copropietarios debido a no contar con
información adecuada, en tiempo y forma. La tarea de
todo administrador debe estar contenida en la rendición
de cuentas que como consecuencia del mandato que ha
recibido debe realizar periódicamente y presentar a
la asamblea ordinaria de copropietarios.
En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
se ha creado recientemente el Registro Público de
Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.
La Ley N° 941 fue publicada el 03.01.2003 en el Boletín
Oficial de la Ciudad de Buenos Aires N° 1601, es la
que crea dicho Registro y con el dictado del Decreto N°
706/03 publicado en el Boletín Oficial de la Ciudad
de Buenos Aires N° 1710 del 11.06.2003, que
reglamenta dicha ley.
En este registro deben obligatoriamente registrarse
todas aquellas personas que se dediquen a la actividad
de la administración de consorcios a título oneroso,
es decir, que cobren honorarios por su labor. Es la
primera norma que intenta regular la actividad de la
administración de inmuebles regidos por la Ley
13.512. Se debe recordar que no solo los edificios
destinados a vivienda o a profesionales, sino también
los destinados a cocheras, galerías comerciales,
tiempos compartidos, entre otros emprendimientos están
alcanzados por dicha norma.
Con la creación del Registro los Administradores
deben inscribirse y les genera una serie de
obligaciones a los administradores, que el auditor
externo va a verificar a partir de su puesta en
funcionamiento operativo, que es de 90 días corridos
desde la promulgación de la Reglamentación, plazo
estipulado en la Ley N° 941 de creación del
Registro.
El Registro nació defectuosamente, pero no es motivo
de esta nota entrar en detalle al respecto. Aún con
la existencia de esta novísima norma, es de resaltar
la enorme posibilidad que tienen todos los integrantes
de un consorcio de propiedad horizontal de contar con
un servicio de auditoría externa de su administración
y el valor adicional de contar, con una opinión
profesional de un experto independiente al
administrador y a los copropietarios que le dará
transparencia a la tarea de su administrador.
La tarea de auditoría externa se desarrolla siguiendo
las Normas de la Resolución Técnica N° 7 de la
Federación Argentina de Consejos Profesionales de
Ciencias Económicas. Sobre la base de la cual el
auditor realiza su labor. Estas normas prescriben,
entre otros pasos, que el auditor externo obtiene un
conocimiento apropiado de la estructura del ente, sus
operaciones y sistemas, las normas legales que le son
aplicables, las condiciones económica propias y las
del ramo de sus actividades. En este caso especial, el
conocimiento comprende tanto a los consorcios, como a
la administración de dicho ente. Además se realiza
un control selectivo de documentación respaldatoria
como por ejemplo: Liquidaciones de expensas,
documentación de ingresos y egresos, Declaraciones
Juradas y comprobantes de pago de cargas sociales en
este caso por su significatividad el alcance del
procedimiento es del 10%, Reglamento de Copropiedad y
Administración, Libros de Actas, de Administración
de Sueldos, de Ordenes, de Inspección de Ascensores,
etc. De la evaluación surgen los hallazgos y
recomendaciones que el auditor vuelca en sus papeles
de trabajo y arriba a una conclusión y emite su
informe especial de auditoría, sobre la rendición de
cuentas presentada por el administrador.
Los costos de una auditoría son mínimos, si se los
compara con las expensas que habitualmente paga un
copropietario y si se lo analiza con relación a los
beneficios que trae una primera auditoría, los costos
incurridos se minimizan y más aún en el caso que la
auditoría se transforma en continua, que es un
objetivo a alcanzar. El beneficio de la auditoría
continúa, es que el auditor adicionalmente puede
realizar visitas periódicas, mensuales o trimestrales
según sea necesario y puede evaluar la tarea del
administrador regularmente y al cierre del período el
esfuerzo es sustancialmente menor con la consecuente
reducción de los honorarios y obteniendo la
administración una mejora continua y los beneficios
lo recibirán los copropietarios de los edificios.
Además el Informe del Auditor, le agrega valor a la
tarea del Administrador. En este sentido si se trata
de un administrador que desempeña bien su tarea, su
gestión será respaldada por la opinión de un
profesional independiente. Si existen problemas, con
la opinión del experto, va a mejorar su tarea para el
futuro con los consecuentes beneficios para los
integrantes del consorcio y finalmente si hay muchos
problemas, con el Informe de Auditoría, estos van a
quedar identificados y los copropietarios tendrán una
opinión profesional independiente que sustentará los
cursos de acción a seguir que adopten los
copropietarios.
Los copropietarios de edificios de propiedad
horizontal no deberían dejar pasar la oportunidad de
contar con el servicio profesional de la auditoría
externa de la administración de sus edificios, ya que
este servicio le puede brindar una adecuada aplicación
de las expensas que se abonan mensualmente, mejorar la
calidad de los gastos y la necesaria transparencia que
brinda la opinión del experto auditor externo. |
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