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Conflictos en consorcios
Autora: Patricia Inés Luppino
Desde siempre los consorcios han sido fuente de conflictos. Encauzar su resolución en forma efectiva permitirá, sin dudas, una mejor convivencia y aportará un valor agregado a las unidades que se comercialicen. Es facultad de quien solicita la reglamentación bajo el régimen de la ley 13.512 pedir a su escribano la inclusión de una cláusula compromisoria que prevea el modo de resolver los futuros conflictos.
Durante mi vida profesional y personal me he encontrado frente a los más variados conflictos en este ámbito. Todos los abusos imaginables por parte de administradores, miembros del Consejo de Administración, copropietarios, encargados, etc. Curiosamente en consorcios de propiedades de mayor categoría se centralizan los conflictos más difíciles de remontar. En ocasiones la convivencia es imposible. Hoy día, con el desarrollo de los barrios privados, los conflictos se multiplicaron y resulta cada vez más difícil su resolución por las vías judiciales tradicionales.

Abuso e ignorancia conviven con los copropietarios alimentando la ilusión de migrar a otra vivienda. ¿Habrá que dejar esa propiedad a la que tanto afecto se tiene para ir en busca de otra, aún sin saber qué suerte correremos?


En muchos consorcios existe una puja de poderes entre administrador, miembros del consejo de administración, consorcistas, encargado y constructor (si es que ha decidido vivir en el edificio que él mismo construyó). Quien haya acumulando poder suele adueñarse del territorio en perjuicio de los otros.


En ocasiones, ni siquiera se sabe quiénes son las partes de cierto conflicto. Las decisiones se pusieron en práctica, “todos” estuvieron de acuerdo aunque “nadie” las tomó. Las reuniones de consorcio son eludidas, incluso, por aquellos que se sienten más perjudicados.


¿Se arroga el administrador facultades que no le competen? ¿Están claramente definidos sus límites y funciones? ¿Y las del Consejo de Administración? ¿Todos conocen a la perfección el reglamento, las leyes y los principios generales aplicables, o los interpretan a su antojo? ¿Son los reglamentos claros y prevén razonablemente las situaciones que pueden presentarse en el edificio?


En los barrios privados se ha potenciado la fuente de conflictos. Perros que salen del perímetro de sus propiedades, multas cargadas directamente en las expensas sin posibilidad de discusión, gran cantidad de copropietarios (lo que dificulta la generación de consensos y aumenta la probabilidad de la aparición de imposiciones autoritarias), grandes montos en juego, etc. Sumado a esto, los barrios privados se rigen aún por la ley 13.512, pero su problemática tiene particularidades que aquella no contempla.


Los conflictos que pueden surgir son de los más diversos y complejos. Lamentablemente, hoy día, no pueden resolverse mediante el arbitraje dado que los reglamentos no lo prevén. La inclusión de cláusulas arbitrales compromisorias en los reglamentos de copropiedad y administración, permitiría cómodas soluciones para estos conflictos hoy irresueltos.


El siguiente es un caso testigo basado en situaciones reales:


Espacio guardacoches (caso 1): Adjudicación de lugares físicos dentro de una única unidad funcional con dos accesos. Sucesión de abusos: La unidad funcional que correspondía a un espacio de cocheras era de titularidad de varios propietarios en condominio. Los mismos habían firmado un plano de adjudicación de espacios al momento de escriturar (los que se habían respetado durante 15 años). En cierto momento uno de los copropietarios tentado por el lugar asignado a otro, estacionó en su lugar en forma inconsulta. Dicho espacio estaba alquilado, por lo que al intentar ingresar y encontrarse con esa situación, el inquilino decidió abandonar la cochera que rentaba. Consultada la administración, ésta manifestó que al ser espacio guardacoches se podía estacionar en cualquier lugar.


En la misma unidad funcional uno de los propietarios alquilaba su espacio a 2 motos (en lugar de hacerlo a un automóvil) para permitir que los demás pudieran acceder a un espacio fijo. La administración se puso en contacto con los dos motociclistas (sin contacto previo con el propietario e invocando razones de seguridad), y les informó que no se admitía el alquiler de cocheras a personas ajenas al edificio. En el edificio no había existido ningún siniestro vinculado a la inseguridad. La administración no había citado a reunión alguna, ni poseía decisión escrita, ni fundamento legal que la ampare aunque, supuestamente, habría consultado al Consejo de Administración. El propietario de dicho espacio se vio privado de la renta sin haber sido convocado a tratar el tema.


Más adelante, otro condómino -que pertenecía al Consejo de Administración, y tenía buena llegada a la administración- desocupó su espacio. No podía alquilarlo a personas ajenas al edificio por el previo acuerdo con la administración. Al poco tiempo se informó que se cargarían en las expensas un importe correspondiente al alquiler de dicho espacio, que los demás condóminos debían abonar, con la supuesta intención de permitir el acceso de todos los usuarios a espacios fijos. Los montos y actualizaciones del alquiler de dicho espacio son realizados de manera inconsulta, y cargados a las expensas por la administración.


En otra oportunidad se decide automatizar uno de los dos portones de acceso. El monto erogado en dicha automatización fue cargado al total de los condóminos, no obstante que dos de ellos no ingresaban por dicho acceso. Se informó que con posterioridad se automatizaría el otro portón, y también sería pagado por todos los condóminos. Los propietarios que ya habían automatizado su acceso nunca aprobaron la automatización del segundo portón (al decir de la administración), pero tampoco devolvieron los montos cobrados a quienes no gozaban del beneficio.

La utilización del Arbitraje para resolver conflictos consorciales, realizado por especialistas en administración, permitiría una más eficaz solución de las controversias al tiempo que impediría desgastes, enfrentamientos y abusos. La falta de encauzamiento de los conflictos sólo agiganta las distancias entre las distintas posiciones, y abre la puerta a futuros conflictos por abuso de quien va acumulando poder en su gestión. Pero para poder solucionar los conflictos mediante el arbitraje, es necesario tomar ciertos recaudos al momento de reglamentar bajo el régimen de la ley 13.512 (o la que en el futuro la reemplace para el caso de los barrios privados).

El arbitraje es un modo de resolución de conflictos al que las partes pueden arribar voluntariamente, o por compromiso previo escrito. Es por ello que al momento de celebrar un contrato es conveniente asesorarse sobre la cláusula arbitral compromisoria que podría incluirse “para el caso de desavenencia o conflicto”. Si el reglamento de copropiedad y administración previera el sometimiento a determinado Tribunal Arbitral para la resolución de los conflictos del consorcio, el arbitraje sería obligatorio al momento de surgir alguna desavenencia específica.


El árbitro toma una decisión que resulta obligatoria para las partes (al igual que una sentencia judicial). El proceso es más rápido, tiene una mejor relación costo-beneficio, y puede ser realizado por un especialista en el tema.


No es común que los escribanos incluyan la cláusula arbitral en sus reglamentos, pero quien construye y solicita la reglamentación puede pedir la inclusión de una cláusula arbitral adecuada para este tipo de reglamentos. Siempre es conveniente asesorarse previamente (y personalmente) en el Tribunal Arbitral que elijamos, a los efectos de la correcta redacción de la cláusula para ese caso en particular.


Una de las instituciones especializadas en éste tipo de conflictos es el Tribunal Arbitral del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El Tribunal, encabezado por su Director, cuenta con un Asesor Letrado, una Secretaria Administrativa, y una Lista de Arbitros (a los que se exige 15 años de antigüedad en la matrícula profesional y capacitación permanente para renovar su inscripción, que se hace en forma bianual). Está ubicado en la calle Viamonte 1465 – 3er. Piso Frente, su teléfono es 5382-9249, y atiende de 10 a 19 horas.

• Artículo publicado en la Revista Vivienda, Nro. 585, edición Abril 2011, p.91/92.

Fecha de publicación: 15/09/11

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