Durante mi vida
profesional y personal me he encontrado frente a los más variados conflictos en este
ámbito. Todos los abusos imaginables por parte de administradores, miembros del Consejo
de Administración, copropietarios, encargados, etc. Curiosamente en consorcios de
propiedades de mayor categoría se centralizan los conflictos más difíciles de remontar.
En ocasiones la convivencia es imposible. Hoy día, con el desarrollo de los barrios
privados, los conflictos se multiplicaron y resulta cada vez más difícil su resolución
por las vías judiciales tradicionales.
Abuso e ignorancia conviven con los copropietarios alimentando la ilusión de migrar a
otra vivienda. ¿Habrá que dejar esa propiedad a la que tanto afecto se tiene para ir en
busca de otra, aún sin saber qué suerte correremos?
En muchos consorcios existe una puja de poderes entre administrador, miembros del consejo
de administración, consorcistas, encargado y constructor (si es que ha decidido vivir en
el edificio que él mismo construyó). Quien haya acumulando poder suele adueñarse del
territorio en perjuicio de los otros.
En ocasiones, ni siquiera se sabe quiénes son las partes de cierto conflicto. Las
decisiones se pusieron en práctica, todos estuvieron de acuerdo aunque
nadie las tomó. Las reuniones de consorcio son eludidas, incluso, por
aquellos que se sienten más perjudicados.
¿Se arroga el administrador facultades que no le competen? ¿Están claramente definidos
sus límites y funciones? ¿Y las del Consejo de Administración? ¿Todos conocen a la
perfección el reglamento, las leyes y los principios generales aplicables, o los
interpretan a su antojo? ¿Son los reglamentos claros y prevén razonablemente las
situaciones que pueden presentarse en el edificio?
En los barrios privados se ha potenciado la fuente de conflictos. Perros que salen del
perímetro de sus propiedades, multas cargadas directamente en las expensas sin
posibilidad de discusión, gran cantidad de copropietarios (lo que dificulta la
generación de consensos y aumenta la probabilidad de la aparición de imposiciones
autoritarias), grandes montos en juego, etc. Sumado a esto, los barrios privados se rigen
aún por la ley 13.512, pero su problemática tiene particularidades que aquella no
contempla.
Los conflictos que pueden surgir son de los más diversos y complejos. Lamentablemente,
hoy día, no pueden resolverse mediante el arbitraje dado que los reglamentos no lo
prevén. La inclusión de cláusulas arbitrales compromisorias en los reglamentos de
copropiedad y administración, permitiría cómodas soluciones para estos conflictos hoy
irresueltos.
El siguiente es un caso testigo basado en situaciones reales:
Espacio guardacoches (caso 1): Adjudicación de lugares físicos dentro de una
única unidad funcional con dos accesos. Sucesión de abusos: La unidad funcional
que correspondía a un espacio de cocheras era de titularidad de varios propietarios en
condominio. Los mismos habían firmado un plano de adjudicación de espacios al momento de
escriturar (los que se habían respetado durante 15 años). En cierto momento uno de los
copropietarios tentado por el lugar asignado a otro, estacionó en su lugar en forma
inconsulta. Dicho espacio estaba alquilado, por lo que al intentar ingresar y encontrarse
con esa situación, el inquilino decidió abandonar la cochera que rentaba. Consultada la
administración, ésta manifestó que al ser espacio guardacoches se podía estacionar en
cualquier lugar.
En la misma unidad funcional uno de los propietarios alquilaba su espacio a 2 motos (en
lugar de hacerlo a un automóvil) para permitir que los demás pudieran acceder a un
espacio fijo. La administración se puso en contacto con los dos motociclistas (sin
contacto previo con el propietario e invocando razones de seguridad), y les informó que
no se admitía el alquiler de cocheras a personas ajenas al edificio. En el edificio no
había existido ningún siniestro vinculado a la inseguridad. La administración no había
citado a reunión alguna, ni poseía decisión escrita, ni fundamento legal que la ampare
aunque, supuestamente, habría consultado al Consejo de Administración. El propietario de
dicho espacio se vio privado de la renta sin haber sido convocado a tratar el tema.
Más adelante, otro condómino -que pertenecía al Consejo de Administración, y tenía
buena llegada a la administración- desocupó su espacio. No podía alquilarlo a personas
ajenas al edificio por el previo acuerdo con la administración. Al poco tiempo se
informó que se cargarían en las expensas un importe correspondiente al alquiler de dicho
espacio, que los demás condóminos debían abonar, con la supuesta intención de permitir
el acceso de todos los usuarios a espacios fijos. Los montos y actualizaciones del
alquiler de dicho espacio son realizados de manera inconsulta, y cargados a las expensas
por la administración.
En otra oportunidad se decide automatizar uno de los dos portones de acceso. El monto
erogado en dicha automatización fue cargado al total de los condóminos, no obstante que
dos de ellos no ingresaban por dicho acceso. Se informó que con posterioridad se
automatizaría el otro portón, y también sería pagado por todos los condóminos. Los
propietarios que ya habían automatizado su acceso nunca aprobaron la automatización del
segundo portón (al decir de la administración), pero tampoco devolvieron los montos
cobrados a quienes no gozaban del beneficio.La utilización del Arbitraje para resolver
conflictos consorciales, realizado por especialistas en administración, permitiría una
más eficaz solución de las controversias al tiempo que impediría desgastes,
enfrentamientos y abusos. La falta de encauzamiento de los conflictos sólo agiganta las
distancias entre las distintas posiciones, y abre la puerta a futuros conflictos por abuso
de quien va acumulando poder en su gestión. Pero para poder solucionar los conflictos
mediante el arbitraje, es necesario tomar ciertos recaudos al momento de reglamentar bajo
el régimen de la ley 13.512 (o la que en el futuro la reemplace para el caso de los
barrios privados).
El arbitraje es un modo de resolución de conflictos al que las partes pueden arribar
voluntariamente, o por compromiso previo escrito. Es por ello que al momento de celebrar
un contrato es conveniente asesorarse sobre la cláusula arbitral compromisoria que
podría incluirse para el caso de desavenencia o conflicto. Si el reglamento
de copropiedad y administración previera el sometimiento a determinado Tribunal Arbitral
para la resolución de los conflictos del consorcio, el arbitraje sería obligatorio al
momento de surgir alguna desavenencia específica.
El árbitro toma una decisión que resulta obligatoria para las partes (al igual que una
sentencia judicial). El proceso es más rápido, tiene una mejor relación
costo-beneficio, y puede ser realizado por un especialista en el tema.
No es común que los escribanos incluyan la cláusula arbitral en sus reglamentos, pero
quien construye y solicita la reglamentación puede pedir la inclusión de una cláusula
arbitral adecuada para este tipo de reglamentos. Siempre es conveniente asesorarse
previamente (y personalmente) en el Tribunal Arbitral que elijamos, a los efectos de la
correcta redacción de la cláusula para ese caso en particular.
Una de las instituciones especializadas en éste tipo de conflictos es el Tribunal
Arbitral del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires. El Tribunal, encabezado por su Director, cuenta con un Asesor Letrado, una
Secretaria Administrativa, y una Lista de Arbitros (a los que se exige 15 años de
antigüedad en la matrícula profesional y capacitación permanente para renovar su
inscripción, que se hace en forma bianual). Está ubicado en la calle Viamonte 1465
3er. Piso Frente, su teléfono es 5382-9249, y atiende de 10 a 19 horas. |