|
|
|
Autor:
Susana I. Rato de Sambuccetti |
|
|
|
En nuestro país existían dos bancos
hipotecarios: el Banco Hipotecario Nacional, fundado en 1886, y el Banco Hipotecario de la
Provincia de Buenos Aires, creado en 1872. La operatoria de esos bancos se hacía por
medio del sistema de cédulas. El banco emisor era un simple intermediario que conectaba a
los inversores de capital con los poseedores de tierras que necesitaban desarrollar las
riquezas de sus campos, hacer construcciones productivas, adquirir maquinaria agrícola,
etc. Antes del desarrollo de los bancos hipotecarios, muy pocos se atrevían a invertir en
bienes raíces, por las dificultades de su evaluación, y si lo hacían era a muy altos
intereses.
Veamos cómo operaba el sistema: el poseedor del bien a hipotecar solicitaba un préstamo
al Banco, asumiendo la obligación de repago mediante un servicio anual. El banco tasaba
la propiedad, pero no entregaba dinero sino cédulas que debían venderse en la Bolsa de
Comercio. Las cédulas eran emitidas en pesos moneda nacional –también hubo una
emisión de oro en la etapa final–, pero el interés que abonaban era alto. Llegaba
al 8% anual, pagable por cupones, que la institución se comprometía a abonar al
portador, lo que permitía su libre transferencia sin gastos. Es interesante acotar que
hecha la tasación, la suma a prestar no debía exceder de la mitad de aquella, y el bien
a hipotecarse estar libre de otro gravamen.
Como idea era interesante, pero debía manejarse bien y todo dependía de la correcta y
honesta evaluación de los tasadores. Las cédulas fueron, desde el comienzo del boom de
fines de la década de 1880, un valor tan especulativo como el de la tierra que
garantizaban.
Cuando se aplicó el dinero a intereses legítimos resultó útil a la expansión rural,
pero no resultó así para el pequeño propietario, a veces inmigrante, que adquirió la
tierra a valores muy altos, no compensados por su productividad y a los que una mala
cosecha sumada al peso de la deuda hipotecaria podría llevar a la ruina.
Producida la crisis de 1890, el Banco Hipotecario Nacional entró en liquidación y el
presidente Pellegrini, que asumiera luego de la revolución de julio, crea en su lugar el
Banco de la Nación Argentina en 1891. Él mismo decide que, a pesar de las demoras en el
pago de las anualidades, la situación del Banco Hipotecario Nacional no era tan
comprometida y convierte las cédulas a oro en cédulas a papel del 8% de interés,
suspende el pago del servicio por dos años –durante los cuales se pagarán sólo
intereses en fondos públicos– y provee además al banco de un fondo de reserva de 5
millones de los mismos fondos. Otorgó además facilidades a los deudores del Banco,
exonerándolos de amortizaciones por un año, y dio a los deudores cinco años de plazo
para pagar su deuda. Así se salvó la institución, aun cuando no sin problemas, puesto
que recién en 1895 se pudieron reanudar los préstamos.
El Banco Hipotecario de la Provincia tenía una situación mucho más comprometida. Mal
administrado por años, gran parte de su capital estaba absorbido por los llamados centros
agrícolas y el ensanche del ejido de los pueblos, la construcción de la ciudad de La
Plata y hasta por el fastuoso edificio de la Institución. Como para algunas de estas
operaciones utilizó créditos del Banco de la Provincia, a la hora de la liquidación
incidió mucho en la caída de esta última institución, tan importante, que se conocía
como “el Coloso”. El negocio de comprar tierras y todo tipo de inmuebles, con el
fin de obtener dinero hipotecándolos, se potenciaba con las tasaciones exageradas y la
influencia política en la concesión de cédulas, es decir conseguir una
“cuña” para obtener un préstamo mayor que el que correspondía.
Los fraudes eran denunciados por los periódicos, y la Legislatura provincial propone que
el banco deba recibir permiso de las cámaras para realizar nuevas emisiones.
Tanto desfasaje con el tema cédulas hace que en Londres se forme un Comité de Tenedores
de Cédulas (muchos inversores extranjeros habían sido captados por la propaganda de sus
agentes financieros), al cual el Banco no le reconoce personería. En abril de 1891 se
decide hacer el pago de los cupones en proporción al pago que realicen los deudores,
entregando por el saldo bonos sin interés.
En 1895 se dicta la ley de moratorias y se le acuerda al Banco un plazo de 5 años para el
pago de sus obligaciones. Las pérdidas se calcularon en 21 millones, y se inició una
investigación parlamentaria sobre los centros agrícolas. En 1906 se realiza una
investigación del ingeniero Jerónimo de la Serna que reconocía que entre el valor venal
de un bien y la deuda que reconocía existían verdaderos “abismos económicos”
y añadía: “¡Hay propiedades que no valen más de cinco mil pesos y tienen una
deuda de quinientos mil!
En ese año se aprueba un acuerdo por el que la provincia se hace cargo de la cancelación
de créditos legalmente exigibles de la institución, y se ordena emitir en cumplimiento
de ello títulos de deuda pública por 117 millones de pesos moneda nacional por su
equivalente en libras esterlinas. En 1909 se emitieron títulos en moneda nacional para
dejar totalmente terminada la operatoria. ¡Casi 20 años! ¡Qué espera a los complicados
hoy en la crisis actual de las hipotecas subprime americanas!
Los valores deprimidos de las propiedades y la imposibilidad de pagar de los deudores,
exigen una acción muy rápida de los gobiernos involucrados, para que la crisis no se
resuelva, como fue el caso en Argentina, luego de casi 20 años.
A los argentinos no nos han faltado garantías, pero las crisis hipotecarias las pagamos
lo mismo, con la desvalorización de las propiedades y la escasez de crédito sobre las
mismas, en un país que crecía a buen ritmo en sus exportaciones y valorizaba su moneda.
Pero quizá los mayores perjudicados fueron los inversores que debieron esperar 20 años
para su repago y sumieron a Gran Bretaña, junto con otros errores de sus banqueros, en el
famoso “Baring panic”, situación de la que sólo pudo salvarse con el auxilio
del propio Banco de Inglaterra. |
|
