-

 

Publicaciones - Consejo

Consejo Nº 6 - Marzo 2009

Estas hipotecas no fueron como en EE.UU. de instituciones particulares, sino de bancos oficiales.
La Argentina supo tener sus "Subprime"

Autor:
Susana I. Rato de Sambuccetti
En nuestro país existían dos bancos hipotecarios: el Banco Hipotecario Nacional, fundado en 1886, y el Banco Hipotecario de la Provincia de Buenos Aires, creado en 1872. La operatoria de esos bancos se hacía por medio del sistema de cédulas. El banco emisor era un simple intermediario que conectaba a los inversores de capital con los poseedores de tierras que necesitaban desarrollar las riquezas de sus campos, hacer construcciones productivas, adquirir maquinaria agrícola, etc. Antes del desarrollo de los bancos hipotecarios, muy pocos se atrevían a invertir en bienes raíces, por las dificultades de su evaluación, y si lo hacían era a muy altos intereses.

Veamos cómo operaba el sistema: el poseedor del bien a hipotecar solicitaba un préstamo al Banco, asumiendo la obligación de repago mediante un servicio anual. El banco tasaba la propiedad, pero no entregaba dinero sino cédulas que debían venderse en la Bolsa de Comercio. Las cédulas eran emitidas en pesos moneda nacional –también hubo una emisión de oro en la etapa final–, pero el interés que abonaban era alto. Llegaba al 8% anual, pagable por cupones, que la institución se comprometía a abonar al portador, lo que permitía su libre transferencia sin gastos. Es interesante acotar que hecha la tasación, la suma a prestar no debía exceder de la mitad de aquella, y el bien a hipotecarse estar libre de otro gravamen.

Como idea era interesante, pero debía manejarse bien y todo dependía de la correcta y honesta evaluación de los tasadores. Las cédulas fueron, desde el comienzo del boom de fines de la década de 1880, un valor tan especulativo como el de la tierra que garantizaban.


Cuando se aplicó el dinero a intereses legítimos resultó útil a la expansión rural, pero no resultó así para el pequeño propietario, a veces inmigrante, que adquirió la tierra a valores muy altos, no compensados por su productividad y a los que una mala cosecha sumada al peso de la deuda hipotecaria podría llevar a la ruina.


Producida la crisis de 1890, el Banco Hipotecario Nacional entró en liquidación y el presidente Pellegrini, que asumiera luego de la revolución de julio, crea en su lugar el Banco de la Nación Argentina en 1891. Él mismo decide que, a pesar de las demoras en el pago de las anualidades, la situación del Banco Hipotecario Nacional no era tan comprometida y convierte las cédulas a oro en cédulas a papel del 8% de interés, suspende el pago del servicio por dos años –durante los cuales se pagarán sólo intereses en fondos públicos– y provee además al banco de un fondo de reserva de 5 millones de los mismos fondos. Otorgó además facilidades a los deudores del Banco, exonerándolos de amortizaciones por un año, y dio a los deudores cinco años de plazo para pagar su deuda. Así se salvó la institución, aun cuando no sin problemas, puesto que recién en 1895 se pudieron reanudar los préstamos.


El Banco Hipotecario de la Provincia tenía una situación mucho más comprometida. Mal administrado por años, gran parte de su capital estaba absorbido por los llamados centros agrícolas y el ensanche del ejido de los pueblos, la construcción de la ciudad de La Plata y hasta por el fastuoso edificio de la Institución. Como para algunas de estas operaciones utilizó créditos del Banco de la Provincia, a la hora de la liquidación incidió mucho en la caída de esta última institución, tan importante, que se conocía como “el Coloso”. El negocio de comprar tierras y todo tipo de inmuebles, con el fin de obtener dinero hipotecándolos, se potenciaba con las tasaciones exageradas y la influencia política en la concesión de cédulas, es decir conseguir una “cuña” para obtener un préstamo mayor que el que correspondía.


Los fraudes eran denunciados por los periódicos, y la Legislatura provincial propone que el banco deba recibir permiso de las cámaras para realizar nuevas emisiones.


Tanto desfasaje con el tema cédulas hace que en Londres se forme un Comité de Tenedores de Cédulas (muchos inversores extranjeros habían sido captados por la propaganda de sus agentes financieros), al cual el Banco no le reconoce personería. En abril de 1891 se decide hacer el pago de los cupones en proporción al pago que realicen los deudores, entregando por el saldo bonos sin interés.


En 1895 se dicta la ley de moratorias y se le acuerda al Banco un plazo de 5 años para el pago de sus obligaciones. Las pérdidas se calcularon en 21 millones, y se inició una investigación parlamentaria sobre los centros agrícolas. En 1906 se realiza una investigación del ingeniero Jerónimo de la Serna que reconocía que entre el valor venal de un bien y la deuda que reconocía existían verdaderos “abismos económicos” y añadía: “¡Hay propiedades que no valen más de cinco mil pesos y tienen una deuda de quinientos mil!


En ese año se aprueba un acuerdo por el que la provincia se hace cargo de la cancelación de créditos legalmente exigibles de la institución, y se ordena emitir en cumplimiento de ello títulos de deuda pública por 117 millones de pesos moneda nacional por su equivalente en libras esterlinas. En 1909 se emitieron títulos en moneda nacional para dejar totalmente terminada la operatoria. ¡Casi 20 años! ¡Qué espera a los complicados hoy en la crisis actual de las hipotecas subprime americanas!


Los valores deprimidos de las propiedades y la imposibilidad de pagar de los deudores, exigen una acción muy rápida de los gobiernos involucrados, para que la crisis no se resuelva, como fue el caso en Argentina, luego de casi 20 años.


A los argentinos no nos han faltado garantías, pero las crisis hipotecarias las pagamos lo mismo, con la desvalorización de las propiedades y la escasez de crédito sobre las mismas, en un país que crecía a buen ritmo en sus exportaciones y valorizaba su moneda.


Pero quizá los mayores perjudicados fueron los inversores que debieron esperar 20 años para su repago y sumieron a Gran Bretaña, junto con otros errores de sus banqueros, en el famoso “Baring panic”, situación de la que sólo pudo salvarse con el auxilio del propio Banco de Inglaterra.

Volver  |  Página Inicio  |  Publicaciones  |  Distribución gratuita