La auditoría de consorcios es una modalidad de ejercicio de la Profesión que poco a poco, y gracias a los buenos resultados que habitualmente arroja, se fue incorporando a las preocupaciones de los integrantes de los consejos de administración. No obstante, hay que destacar que es común que el tema surja como consecuencia de una decisión del administrador no compartida por el consejo de administración antes que debido a la vocación de control en sí.

En general, a pesar de que en muchos edificios es el administrador quien se ocupa del manejo de los fondos, la principal causa de la consulta al profesional es su desaparición, o bien, la voluntad de los copropietarios de desvincularlo. Lamentablemente, el concepto de revisión como rutina no se encuentra lo suficientemente arraigado en esta sociedad y, por ello, desarrollar un chequeo es considerado un gasto más que una inversión. Si una persona habita en un edificio, bastará con preguntarle a un vecino para ratificar lo expuesto.

Contratar un servicio de auditoría otorga al consorcio la posibilidad de tener una idea cabal de su situación administrativa a una fecha determinada, además de contar con una certificación y con las conclusiones del profesional actuante. Este trabajo no enfoca a la persona que administra el edificio, sino la documentación de respaldo y elementos que permitirán opinar sobre la razonabilidad del estado administrativo del inmueble. En consecuencia, sin importar otras cuestiones, respaldará la tarea de quien administra correctamente y pondrá en evidencia al mal administrador, advirtiendo a los copropietarios de los riesgos (reales o potenciales) a los que se exponen si continúan en esa senda.

Entonces, si la razón que predomina en la solicitud de un servicio de este tipo es la persona que administra y no el resultado de su administración, existe una confusión en el objetivo de la contratación, y el profesional puede resultar víctima de ella. Una forma de tener clara esta idea es preguntarse: ¿en qué situación se encuentra el contratado frente a un trabajo de auditoría que refleja que la actuación del administrador ha sido razonable si la voluntad del contratante es la búsqueda de elementos que incriminen a aquel para justificar su remoción?

No es responsabilidad del auditor la destitución del administrador, y esto es terminante. La precaución es una virtud a considerar en estos casos, pues quienes contratan el servicio actúan en ocasiones por impulso, juzgando por desaparecido a quien no lo está, sin haber realizado los chequeos mínimos pertinentes, o intentan delegar en el profesional responsabilidades que, como el nombramiento o remoción del administrador, son competencia de los copropietarios (la Ley 13.512, su decreto reglamentario y los reglamentos de copropiedad de cada inmueble dan cuenta de ello).

Por ello, si bien en estos días las oportunidades de trabajo no abundan, es necesario hacer prevalecer ante todo la responsabilidad profesional, que debe valorarse y hacerse valorar, y, en su nombre, tanto en oportunidad de la entrevista originada por la consulta como en el contenido de la cotización, es imperioso establecer el alcance de la tarea con la mayor precisión posible para evitar confusiones que agredan al auditor en forma personal y como profesional, y generen adicionalmente conflictos de cobranza.

Las normas IRAM
Serie 65000

Desde el año 1997, el Instituto Racionalizador Argentino de Medidas (IRAM) emite la serie 65000, referida a la administración de la propiedad horizontal. Las ocho normas producidas (ver IRAM - Resumen de la serie) abarcan distintos aspectos que hacen más a la tarea del administrador. No obstante, se observan en algunas de ellas los siguientes detalles de interés que actúan a favor de la tarea del auditor:

• La norma 65002 "Certificado de deuda por expensas comunes" considera como puntos 2 y 4 del formulario el detalle de seguros del edificio y los litigios en los que el consorcio es parte.

• La norma 65004 "Estatuto del Consejo de propietarios" destaca condiciones mínimas para integrar dicho órgano, funciones, limitaciones, y establece como formalidad un libro para el asiento de las decisiones adoptadas.

• La norma 65006 "Liquidación de expensas comunes" incorpora para la presentación mensual el Cuadro IV, que denomina Estado Económico. Aquí, entre otros conceptos, se consideran las cuentas a pagar del consorcio (habitualmente ausentes en estos informes).

• La norma 65008, de reciente data (25/04/2002), profundiza acerca de los derechos del administrador; uno de sus aspectos se refiere a su remoción o desvinculación.

Si bien estas normas no son de cumplimiento obligatorio (para ello es necesario que al menos una ley emanada de la legislatura porteña las incorpore como tales dentro de la jurisdicción), una decisión de la asamblea de propietarios, en tal sentido, exigirá al administrador su utilización. Esta actitud se recomienda pues agrega elementos que hacen a una mejor exposición y transparencia de la gestión, tanto del administrador como del consejo de administración del edificio.