Ante la actual gravísima situación económico-financiera de la Argentina, que se desarrolla dentro de un contexto de caos político-institucional, es muy difícil pretender desarrollar nuevos negocios. De todas maneras, existen diversos instrumentos financieros que, una vez normalizado el marco institucional, serán con seguridad de suma utilidad para los emprendedores de proyectos inmobiliarios.

La situación de los bancos ya no será la misma después del llamado "corralito". Los ahorristas buscarán nuevas alternativas para el desembarco de sus depósitos. Habrá que agilizar el ingenio para ofrecerles vehículos idóneos y atractivos donde canalizar sus ahorros.

Los fideicomisos financieros y los fondos cerrados de créditos pueden ser algunos de ellos.
Como se sabe, la securitización o titulización, al independizar a los activos que se transfieren del riesgo de insolvencia del originante, va a presentarse como una alternativa muy buscada para ofrecer instrumentos financieros que sean aceptados por los inversores institucionales y por los pequeños y medianos ahorristas.

Fideicomisos financieros y fondos comunes

La Ley de Fideicomiso Financiero 24.441, comúnmente denominada "Ley de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción", establece en sus considerandos que "proporciona a la sociedad argentina un marco jurídico-institucional apto para desarrollar las condiciones más favorables de acceso a una vivienda digna".

Asimismo menciona que a tal fin se establecieron los instrumentos adecuados para ampliar las posibilidades de financiación a largo plazo para la adquisición de viviendas, simplificando procedimientos, jerarquizando las garantías y creando los institutos legales aptos para desarrollar el mercado secundario de hipotecas, que permitirá la captación de ahorro privado e institucional para proveer recursos a esa financiación.

La Ley, sancionada a fines de 1994 y reglamentada casi un año después por el Decreto 780/95, remueve los obstáculos que existían a esa fecha e instala en la estructura jurídica argentina el "fideicomiso", la "letra hipotecaria", la "deuda subordinada" y la "ejecución hipotecaria extrajudicial", y crea las figuras del "fideicomiso financiero" -para las sociedades que quieran ofrecerse al público como fiduciarias, con el agregado de que los títulos de deuda y certificados de participación que emitan podrán ser objeto de oferta pública- y de la "letra hipotecaria" para solucionar los problemas de la cesión.

En lo que hace a los Fondos Comunes de Inversión, la ley subsana las inconsistencias legales del Decreto Reglamentario de la Ley de Fondos y especialmente de la Resolución General de la Comisión Nacional de Valores (CNV) sobre "Fondos Cerrados de Créditos", cuyos objetos y patrimonios no figuraban en la ley original, así como también incorpora los fondos "inmobiliarios". En cuanto a su sistema impositivo, el texto legal iguala el tratamiento de todos los fondos y extiende las exenciones en lo que hace al IVA, Ganancias e Ingresos Brutos.

Volviendo al "fideicomiso", que claramente es la parte principal del cuerpo normativo, la médula pasa por la creación de "sociedades fiduciarias" (fideicomiso financiero) que actúen en la oferta pública mediante la compra de carteras de activos crediticios y la posterior emisión de certificados de participación o de títulos de deuda, respaldados por dichos activos, mejorados -en la medida de lo posible o necesario- en su riesgo crediticio (enhancement credit).

Fideicomiso: concepto y objetivo

Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la "propiedad fiduciaria" de bienes determinados a otra (fiduciario), que se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario) y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante o al beneficiario.

El fideicomiso financiero es aquel contrato de fideicomiso en el cual el fiduciario es una entidad financiera o sociedad autorizada por la CNV, y los beneficiarios son titulares de certificados de participación o de títulos de deuda garantizados con los bienes fideicomitidos.

Dichos certificados de participación y títulos de deuda son considerados títulos valores y pueden ser objeto de oferta pública; la CNV es la autoridad de aplicación.

El objetivo de este instrumento es la obtención de liquidez a través de la venta de activos en forma parcial o total, buscando un mercado de inversores al que no se tendría acceso sino por medio de la titulización fiduciaria. También se puede emplear el fideicomiso como herramienta "no tradicional" para la obtención de "financiamiento tradicional".

Hay que mencionar un valor agregado del fideicomiso para su elección como instrumento financiero de cualquier proyecto de inversión que requiera de financiación bancaria: es una garantía aceptable por el acreedor financiero, transformado en fiduciante.

Finalmente, es oportuno mencionar que los fideicomisos tienen como uno de sus objetivos fundamentales ser vehículos de financiamiento de aquellas empresas que tengan un alto potencial de ventas a plazos, pero que carezcan del capital necesario para hacer frente a dicho financiamiento. La solución puede llegar de la mano del fideicomiso dado que dicha empresa realiza la venta y cede a un fideicomiso los créditos originados por dicha venta a plazo; el fideicomiso empaqueta esos créditos y los vende a través de los títulos valores que emite.

Los requisitos son los siguientes:

1. Un instrumento contractual que lo habilite.

2. La transmisión en propiedad de bienes a un sujeto denominado "fiduciario".

3. Un objeto, al cual se someterá en ejecución el fiduciario.

4. La existencia de los siguientes sujetos:
Fiduciante: transmite los activos.
Fiduciario: recibe los activos a ser administrados.
Beneficiario: recibe el provecho del contrato.
Fideicomisario: último beneficiario, que puede no existir.

Propiedad fiduciaria

¿Qué pasa con la propiedad? Por efecto del contrato de fideicomiso, el fiduciante se desprende de la propiedad de un bien mediante la transmisión al fiduciario, pero éste no recibe una propiedad plena, sino que se subordina a las limitaciones de sus facultades, establecidas en el contrato y en la Ley 24.441.

Características de los Fondos Comunes Cerrados de Crédito (FCC)

Deberán ser integrados por conjuntos homogéneos o análogos de activos o derechos crediticios. Además, los activos podrán ser transmitidos por la entidad financiera que actúe como sociedad gerente o sociedad depositaria, o se encuentre vinculada a éstas en forma directa o indirecta. También podrán formarse con créditos provenientes de otras entidades financieras autorizadas por el Banco Central.

Los FCC funcionarán de manera similar a los FCI. En lugar de estar constituidos por acciones, obligaciones negociables o títulos públicos, estarán formados por créditos titulizados y de características homogéneas. Cada inversor adquirirá cuotas partes, que le darán derechos sobre los flujos de fondos (capital e intereses pagados por los deudores).

Los títulos podrán ser de renta fija o variable, en tanto que los activos crediticios deberán tener dos calificaciones de riesgo. A los fines de la colocación de las cuotas partes, la sociedad gerente deberá preparar un prospecto.

Ventajas de la securitización o titulización

Reduce a las empresas emisoras el costo del financiamiento. Al emitir títulos con garantías reales, se obtienen tasas menores por menor riesgo. Puede sumarse la existencia de terceros garantes que respalden la emisión o la garantía de la entidad colocadora.

Permite a las entidades financieras con alto grado de inmovilización movilizar sus carteras y obtener fondos aplicables a nuevos proyectos. Se reduce el riesgo de arbitraje entre el corto y el largo plazo. Se libera también el capital al remover los activos crediticios y se multiplica la capacidad prestable.

La securitización aparece como una óptima alternativa que no debe desperdiciarse, considerada desde el punto de vista de las empresas que cuenten con activos securitizables y necesiten financiación para llevar adelante nuevos proyectos o acelerar el ciclo de sus negocios, reducir endeudamiento, mejorar relaciones técnicas del balance u obtener créditos a menor tasa de manera de bajar costos y mejorar sus condiciones competitivas.

A su vez, debe evaluarse como una alternativa sumamente útil para evitar los riesgos derivados de las eventuales situaciones concursales de los constructores o vendedores de inmuebles, ya que, al securitizarse los activos destinados al público inversor, éstos quedan fuera del alcance de una eventual insolvencia tanto del fiduciante (empresa constructora o desarrollador inmobiliario) como del fiduciario (entidad financiera).