En las grandes urbes,
la vida moderna ha concentrado a las personas en edificios de propiedad horizontal. La
problemática de los consorcios de propiedad horizontal es tan antigua como la norma que
los rige, la ley 13.512, que fue dictada hace más de cincuenta años. La relación entre
el administrador, los copropietarios, el personal en relación de dependencia y los
proveedores en los consorcios, con el transcurrir de los años, se ha vuelto cada vez más
compleja en la Argentina, agravada por la situación económico-social de los últimos
años. El consorcio de propiedad horizontal es la unidad social más pequeña, que está
directamente relacionada con el municipio que le corresponda, y se podría afirmar que el
consorcio, en muchos aspectos, es el país en pequeño.
El mercado de la administración de consorcios está muy atomizado, lo que hace que, si
bien existen buenos administradores, ocurran situaciones difíciles de afrontar por los
copropietarios debido a que no cuentan con información adecuada en tiempo y forma. La
tarea de todo administrador debe estar contenida en la rendición de cuentas que, como
consecuencia del mandato que ha recibido, debe realizar periódicamente y presentar a la
asamblea ordinaria de copropietarios.
En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se ha creado recientemente el
Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal. La ley 941,
que fue publicada el 03/01/03 en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires N°
1601, crea el mencionado registro, y el Decreto 706/03, publicado en el Boletín Oficial
de la Ciudad de Buenos Aires N° 1710 del 11/06/03, reglamenta dicha ley.Primera norma
En este registro deben figurar obligatoriamente todas aquellas personas que se dediquen a
la actividad de la administración de consorcios a título oneroso, es decir, que cobren
honorarios por su labor. Es la primera norma que intenta regular la actividad de la
administración de inmuebles, regida por la ley 13.512. Se debe recordar que no sólo los
edificios destinados a vivienda o a profesionales están alcanzados por dicha norma, sino
también las cocheras, galerías comerciales, inmuebles de tiempo compartido, entre otros
emprendimientos.
Con la creación del Registro, los administradores deben inscribirse y ello les genera una
serie de obligaciones, que el auditor externo va a verificar a partir de su puesta en
funcionamiento operativa, que es de 90 días corridos desde la promulgación de la
reglamentación, plazo estipulado en la ley 941, que creó el Registro.
El Registro nació defectuosamente, pero no es motivo de esta nota entrar en detalles al
respecto. Aun con la existencia de esta novísima norma, es de destacar la enorme
posibilidad que tienen todos los integrantes de un consorcio de propiedad horizontal de
contar con un servicio de auditoría externa de su administración, cuyo valor adicional
es tener una opinión profesional de un experto independiente del administrador y de los
copropietarios, lo que le dará transparencia a la tarea de administrar.
La tarea de auditoría externa se desarrolla siguiendo las normas de la Resolución
Técnica N° 7 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias
Económicas.
Estas normas prescriben, entre otros pasos, que el auditor externo obtiene un conocimiento
apropiado de la estructura del ente, sus operaciones y sistemas, las normas legales que le
son aplicables, las condiciones económica propias y las del ramo de sus actividades. En
este caso especial, el conocimiento comprende tanto a los consorcios como a la
administración de dicho ente. Además se realiza un control selectivo de documentación
respaldatoria; por ejemplo: liquidaciones de expensas, documentación de ingresos y
egresos, declaraciones juradas y comprobantes de pago de cargas sociales (en este caso,
por su significatividad el alcance del procedimiento es del 100%), Reglamento de
Copropiedad y Administración, libros de Actas, de Administración de Sueldos, de Ordenes,
de Inspección de Ascensores, etc. De la evaluación surgen los hallazgos y las
recomendaciones que el auditor vuelca en sus papeles de trabajo; así, arriba a una
conclusión y emite su informe especial de auditoría sobre la rendición de cuentas
presentada por el administrador.
Costos mínimos
Los costos de una auditoría son mínimos si se los compara con las expensas que
habitualmente paga un copropietario. Por otra parte, si se los analiza con relación a los
beneficios que trae una primera auditoría, los costos en que se ha incurrido se minimizan
y más aún en el caso de que la auditoría se transforme en continua, que es un objetivo
a alcanzar. El beneficio de la auditoría se prolonga, ya que el auditor adicionalmente
puede realizar visitas periódicas, mensuales o trimestrales, según sea necesario, y
puede evaluar la tarea del administrador regularmente. Al cierre del período, el esfuerzo
es sustancialmente menor con la consecuente reducción de los honorarios; asimismo, la
administración obtiene una mejora continua y los beneficios los recibirán los
copropietarios de los edificios.
Además, el Informe del auditor le agrega valor a la tarea del administrador. En este
sentido, si se trata de un administrador que desempeña bien su tarea, su gestión será
respaldada por la opinión de un profesional independiente. Si existen problemas, con la
opinión del experto, va a mejorar su tarea para el futuro, lo que agregará beneficios
para los integrantes del consorcio. Finalmente, si hay muchos problemas, con el Informe de
Auditoría estos van a quedar identificados y los copropietarios recibirán una opinión
profesional independiente que sustentará los cursos de acción a seguir que ellos
adopten.
Los copropietarios de edificios de propiedad horizontal no deberían dejar pasar la
oportunidad de contar con la auditoría externa de la administración de sus edificios, ya
que este servicio profesional puede brindarles una adecuada aplicación de las expensas
que se abonan mensualmente, mejorar la calidad de los gastos y aportar la necesaria
transparencia que brinda la opinión del experto auditor externo. |
