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Publicaciones - Universo Económico

UE Nº 68 - Octubre 2003
Los profesionales en Ciencias Económicas ganan protagonismo
La auditoría externa de consorcios
"La relación entre el administrador, los copropietarios, el personal en relación de dependencia y los proveedores en los consorcios, con el transcurrir de los años, se ha vuelto cada vez más compleja en la Argentina, agravada por la situación económico-social de los últimos años", sostiene el autor de este análisis.
Autor: Dr. Leopoldo I. Gurovich
Miembro de la Comisión Estudios de Auditoría

 

En las grandes urbes, la vida moderna ha concentrado a las personas en edificios de propiedad horizontal. La problemática de los consorcios de propiedad horizontal es tan antigua como la norma que los rige, la ley 13.512, que fue dictada hace más de cincuenta años. La relación entre el administrador, los copropietarios, el personal en relación de dependencia y los proveedores en los consorcios, con el transcurrir de los años, se ha vuelto cada vez más compleja en la Argentina, agravada por la situación económico-social de los últimos años. El consorcio de propiedad horizontal es la unidad social más pequeña, que está directamente relacionada con el municipio que le corresponda, y se podría afirmar que el consorcio, en muchos aspectos, es el país en pequeño.

El mercado de la administración de consorcios está muy atomizado, lo que hace que, si bien existen buenos administradores, ocurran situaciones difíciles de afrontar por los copropietarios debido a que no cuentan con información adecuada en tiempo y forma. La tarea de todo administrador debe estar contenida en la rendición de cuentas que, como consecuencia del mandato que ha recibido, debe realizar periódicamente y presentar a la asamblea ordinaria de copropietarios.


En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se ha creado recientemente el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal. La ley 941, que fue publicada el 03/01/03 en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires N° 1601, crea el mencionado registro, y el Decreto 706/03, publicado en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires N° 1710 del 11/06/03, reglamenta dicha ley.

Primera norma

En este registro deben figurar obligatoriamente todas aquellas personas que se dediquen a la actividad de la administración de consorcios a título oneroso, es decir, que cobren honorarios por su labor. Es la primera norma que intenta regular la actividad de la administración de inmuebles, regida por la ley 13.512. Se debe recordar que no sólo los edificios destinados a vivienda o a profesionales están alcanzados por dicha norma, sino también las cocheras, galerías comerciales, inmuebles de tiempo compartido, entre otros emprendimientos.


Con la creación del Registro, los administradores deben inscribirse y ello les genera una serie de obligaciones, que el auditor externo va a verificar a partir de su puesta en funcionamiento operativa, que es de 90 días corridos desde la promulgación de la reglamentación, plazo estipulado en la ley 941, que creó el Registro.


El Registro nació defectuosamente, pero no es motivo de esta nota entrar en detalles al respecto. Aun con la existencia de esta novísima norma, es de destacar la enorme posibilidad que tienen todos los integrantes de un consorcio de propiedad horizontal de contar con un servicio de auditoría externa de su administración, cuyo valor adicional es tener una opinión profesional de un experto independiente del administrador y de los copropietarios, lo que le dará transparencia a la tarea de administrar.


La tarea de auditoría externa se desarrolla siguiendo las normas de la Resolución Técnica N° 7 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas.


Estas normas prescriben, entre otros pasos, que el auditor externo obtiene un conocimiento apropiado de la estructura del ente, sus operaciones y sistemas, las normas legales que le son aplicables, las condiciones económica propias y las del ramo de sus actividades. En este caso especial, el conocimiento comprende tanto a los consorcios como a la administración de dicho ente. Además se realiza un control selectivo de documentación respaldatoria; por ejemplo: liquidaciones de expensas, documentación de ingresos y egresos, declaraciones juradas y comprobantes de pago de cargas sociales (en este caso, por su significatividad el alcance del procedimiento es del 100%), Reglamento de Copropiedad y Administración, libros de Actas, de Administración de Sueldos, de Ordenes, de Inspección de Ascensores, etc. De la evaluación surgen los hallazgos y las recomendaciones que el auditor vuelca en sus papeles de trabajo; así, arriba a una conclusión y emite su informe especial de auditoría sobre la rendición de cuentas presentada por el administrador.

Costos mínimos

Los costos de una auditoría son mínimos si se los compara con las expensas que habitualmente paga un copropietario. Por otra parte, si se los analiza con relación a los beneficios que trae una primera auditoría, los costos en que se ha incurrido se minimizan y más aún en el caso de que la auditoría se transforme en continua, que es un objetivo a alcanzar. El beneficio de la auditoría se prolonga, ya que el auditor adicionalmente puede realizar visitas periódicas, mensuales o trimestrales, según sea necesario, y puede evaluar la tarea del administrador regularmente. Al cierre del período, el esfuerzo es sustancialmente menor con la consecuente reducción de los honorarios; asimismo, la administración obtiene una mejora continua y los beneficios los recibirán los copropietarios de los edificios.


Además, el Informe del auditor le agrega valor a la tarea del administrador. En este sentido, si se trata de un administrador que desempeña bien su tarea, su gestión será respaldada por la opinión de un profesional independiente. Si existen problemas, con la opinión del experto, va a mejorar su tarea para el futuro, lo que agregará beneficios para los integrantes del consorcio. Finalmente, si hay muchos problemas, con el Informe de Auditoría estos van a quedar identificados y los copropietarios recibirán una opinión profesional independiente que sustentará los cursos de acción a seguir que ellos adopten.


Los copropietarios de edificios de propiedad horizontal no deberían dejar pasar la oportunidad de contar con la auditoría externa de la administración de sus edificios, ya que este servicio profesional puede brindarles una adecuada aplicación de las expensas que se abonan mensualmente, mejorar la calidad de los gastos y aportar la necesaria transparencia que brinda la opinión del experto auditor externo.

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