Perspectivas para 2006

En líneas generales, los especialistas esperan que continúe el buen ritmo constructivo en obras de infraestructura pública y vial.

En materia de edificación urbana, el crecimiento observado en la tramitación de permisos para la construcción de los últimos meses de 2005 permite vaticinar un buen año para los desarrolladores.

Un informe de la UADE califica el futuro del mercado inmobiliario como "optimista". Muchos analistas consideran que la inversión en inmuebles urbanos seguirá siendo la mejor opción. A su vez, el crecimiento mostrado por los fideicomisos inmobiliarios alienta el fondeo de los desarrollos al posibilitar la participación del inversor pequeño. También se espera que los precios de las propiedades se mantengan altos, tanto debido a la fuerte demanda para vivienda de uso propio como la destinada al alquiler (donde hoy la rentabilidad sigue siendo alta).

Para la UADE, en 2006, comenzará a crecer en el mercado, aunque todavía de forma incipiente, la participación de viviendas de calidad estándar destinadas a sectores de la población de ingreso medio. En alguna medida, este comportamiento se debe al efecto derrame de los grandes emprendimientos de 2005 desde las zonas más cotizadas de la Ciudad de Buenos Aires hacia otras con terrenos de menor valor relativo (entre otras, Villa Urquiza, Almagro, Flores y Villa Crespo). También influirá el probable aumento de los ingresos reales del asalariado promedio, que posibilitaría un mayor acceso al crédito de este segmento de la población.

Más usuarios

Una de las enseñanzas que dejó la crisis de 2002 es que "los ladrillos" son una inversión segura en la Argentina. Luego que la economía se hiciera añicos, los activos inmobiliarios recuperaron su valor enseguida. Basta con corroborar el siguiente dato: mientras que los inmuebles hoy ya alcanzaron (y en ciertos casos han superado) los precios precrisis, los salarios (el precio del bien trabajo) aún continúan rezagados.

Fue así como aquel escenario de crisis a mediados de 2002 se convirtió al mismo tiempo en un escenario ideal para hacer buenos negocios en materia inmobiliaria, generando mayores flujos de dinero hacia el rubro.

Claro que la inversión privilegió (y aún lo hace) aquellas zonas y productos que han demostrado tener un valor y una demanda asegurados en el tiempo. Todavía hoy allí se amontona la construcción privada y la demanda de viviendas.

Los especialistas creen que el furor ya pasó (hasta lo dijo el mismo Roberto Lavagna hace unas semanas), que el mejor escenario para realizar inversiones es cosa del pasado y que ahora conviene vender.

Según la consultora Reporte Inmobiliario, a partir de ahora se volcará al mercado inmobiliario el público interesado en ser usuario final, ya que la velocidad de salida para reventa de los precios originalmente pretendidos comienza a desacelerarse. "Esta menor agilidad y más sopesada decisión de la inversión registrada en los últimos días, estaría también abonada, indirectamente, por las últimas novedades en materia de estrategia de control de la inflación por parte del Estado, que incluyó recientemente la supervisión de los márgenes de rentabilidad en ciertos sectores industriales, además de temores relacionados con regulaciones en el mercado de los alquileres."

Conclusión: la especulación vuelve a afectar la inversión inmobiliaria. Pero, a diferencia de lo que pasó con la crisis de hace cuatro años cuando los inversores salían rápido a comprar lo que estaba barato, lo que sucede ahora es que han optado por una postura de "esperar y ver" antes de actuar.

No son pocos los que consideran que el mercado ha entrado en una etapa de transición en la que la demanda dominada por el inversor irá dejando espacio de manera cada vez más activa al usuario final.

• Desde la demanda, es de esperar que la recuperación gradual del ingreso y un mayor grado de ocupación sumen paulatinamente a compradores de vivienda cuyo fin sea habitarla. El crédito hipotecario, asociado a esta recuperación de ingresos, adicionará también poco a poco a nuevos propietarios usuarios finales.

• Desde la oferta, es viable que, en la medida en que crezcan en número los nuevos desarrollos de fideicomisos al costo, que irrumpieron en el mercado con el fin original de captar inversores, permitan también por precio que se sumen a ellos usuarios finales. Por otra parte, establecerán señales muy contundentes de valores que oficiarán de contrapeso a precios de unidades a estrenar y de viviendas usadas.

Más metros... ¿sólo para ricos?

El rubro más destacado dentro de la actividad constructora es el de las viviendas. Y dentro de estas, el sector que muestra mayor dinámica es el relacionado con los segmentos más ricos de la población (ABC1). Como en su momento fue el boom de los countries, en el nuevo milenio es el fenómeno de las torres. Los permisos de edificación en la ciudad de Buenos Aires siguen evolucionando favorablemente. Mes tras mes, reiteradamente, los metros cuadrados que se autorizan superan a los del año anterior. En abril último, el total de m2 aprobados totales, considerando obras nuevas y ampliaciones, fue de 188.250 m2, un 55,3 % más de superficie que el que se había aprobado en el mismo mes del 2005. Pasados ya los primeros cuatro meses del año, el área total aprobada fue de 843.801 m2, un 70, 3 % mayor que la autorizada en el primer cuatrimestre del año pasado.

Por otra parte, la mayor cantidad de permisos fue solicitada para viviendas catalogadas con el máximo de los atributos de la escala prevista por el Gobierno de la Ciudad. Así, las viviendas suntuosas totalizaron en el cuatrimestre 2503 solicitudes, que representan casi el 40 % del total (39,2 %).

Más del 75% de la superficie total proyectada se encuentra en 10 barrios (sobre 47). Puerto Madero, Palermo y Caballito se reparten la mitad de los proyectos.

Uno de los emprendimientos que promete ser responsable de la próxima metamorfosis que sufra la Ciudad es el que se encuentra alrededor de la avenida Juan B. Justo. Además de varias torres que ya se están construyendo allí (habrá una que estará emplazada en un terreno de 8000 metros cuadrados), también se planea abrir restaurantes boutique, cines temáticos y hasta una clínica.

Los empresarios inmobiliarios creen que hoy es el mejor momento de los últimos 30 años en materia inmobiliaria en el país. La razón de ello es que no hay mejores alternativas para invertir y entonces aparece financiamiento para este tipo de desarrollos. Cuentan que no solamente argentinos invierten en estos proyectos, sino también extranjeros atraídos por los bajos precios en dólares que puede ofrecer Buenos Aires en relación con los de ciudades como Madrid o Nueva York. Si bien los precios por metro cuadrado de las torres no han tocado el techo (en promedio, 1500 dólares), ya están cerca de su máximo.

¿Hay burbuja?

Para los economistas, la mejor situación económica del país explica este boom. Una economía que crece, un mejor poder adquisitivo de la gente y un tipo de cambio favorable para aquellos inversores extranjeros son razones válidas que explican este nuevo despertar inmobiliario. La construcción hoy crece al 18% anual (el doble que la economía).

Los precios de las viviendas varían por zona. En Boedo, el metro cuadrado cuesta un 30% menos que en zonas más caras como Palermo o Caballito. El precio promedio de la ciudad de Buenos Aires hoy se ubica en 1.500 dólares. Para Ricardo Theller, economista del CEA, no hay riesgo de burbuja, ya que hay justificativos para que haya barrios más caros: "Tienen buenas condiciones de habitabilidad y hay una demanda rezagada".

"No creemos que haya burbuja, porque el mercado está sustentado por compradores reales", dice el arquitecto Germán Gómez Picasso, CEO de RI consultora. Hay un público que demanda unidades cuyo metro cuadrado vale US$ 2.700. "Claro que no necesariamente son usuarios residenciales, puede tratarse de inversores."

En la medida en que la situación económica siga recuperándose, haya salarios más altos y se estimule el crédito hipotecario, el costo mensual del alquiler futuro tal vez se transforme en una cuota hipotecaria.

Qué le aporta a la economía

El gasto de inversión bruta fija en construcción del tercer trimestre de 2005 ($ 39.671 millones en pesos de 1993) fue mayor que los registrados en los trimestres anteriores y un 23% más grande que el del tercer trimestre de 2004.

Si se analiza el comportamiento de la actividad de la construcción, se tiene la variación acumulada durante los cuatro primeros meses de este año, que en su conjunto registra un aumento del 18,7% en comparación con el mismo período del año anterior. Es decir, la construcción crece al doble que la economía (actualmente el PBI sube al 8% anual).

Según un informe del INDEC, este desempeño se sustenta tanto en el crecimiento registrado en obras privadas, como en el creciente número de obras públicas en ejecución. "Entre las obras privadas que registran mayor dinamismo sobresalen las destinadas a viviendas, comercio, industria y turismo, entre otras; mientras que entre las obras públicas se destacan las viviendas sociales, las obras viales e hidráulicas, entre otras."

Con respecto a los costos de la construcción, estos vienen subiendo. En 2005, el nivel general tuvo un aumento del 14,5% en comparación con los niveles de 2004 y fue 50,2% al nivel promedio de 2002, completando de esta manera cuatro años de crecimiento sostenido. El costo de mano de obra aumentó un 19,0% (participa en un 45,6% en la composición del índice general) y los gastos generales se incrementaron un 15,3%, en el mismo período.

Actualmente, los costos continúan subiendo: en abril lo hicieron 15% por encima del mismo mes del año pasado.

Oficina se busca

El crecimiento de la actividad económica ha provocado una reducción en las oficinas disponibles de clase AAA, sobre todo de aquellas localizadas en las zonas premium de la ciudad de Buenos Aires. Existe una tendencia al reemplazo de espacios de alto valor por otros de menores cotizaciones.

Esta baja cantidad de oferta se produce ante una demanda que hasta fines de 2005 se mostró sostenida, provocando la recuperación de los valores de alquiler de las oficinas triple A y una notable mejora en su rentabilidad, teniendo en cuenta que la recuperación de los valores locativos ha cobrado mayor velocidad que los precios de compraventa.

En la actualidad, los precios de los alquileres superaron los 18 dólares por unidad de medida, lo cual significa un incremento del 58%, ya que el promedio para 2004 se encontraba en el orden de los 11,53 US$/m2.

Según Reporte Inmobiliario, el canon locativo promedio de oficinas premium aún se encuentra por debajo de los que se acordaban en los años 1998/1999 y se halla un 32 % por debajo de los vigentes en aquellos años. Sin embargo, estos valores promedio son superados en la actualidad, cuando las pretensiones para renovaciones o para la ocupación de los escasos metros vacantes superan los 20 dólares, llegando en ciertos edificios a solicitarse 25 dólares por cada metro, lo que tiende a achicar significativamente la brecha con los pactados en los mejores años de la convertibilidad.

El alza de los alquileres durante 2005 no fue acompañada por los precios de compra y venta de las pocas unidades que salen en oferta de venta al mercado: el metro cuadrado se comercializó a US$ 2.110, un 2,4 % por encima de los valores concertados durante 2004.

Otra opción cada vez más frecuente son las oficinas recicladas. El valor promedio para la venta es de US$/m2 552 según las condiciones de estado, ubicación y tipo de inmueble.

Las obras públicas

Uno de los rubros que motorizan la construcción en la Argentina es la obra pública. De hecho, parte del mayor gasto público que se viene realizando se debe en parte a la mayor inversión que hace el Estado.

La obra pública se divide en cuatro grupos: grandes proyectos de infraestructura, obras en servicios públicos, obras de vialidad y construcciones de tipo urbano.

Un informe del Departamento de Economía de la UCA señala que la inversión del Estado en obras consolida su participación en la economía. Sin embargo, acota que todavía no se ven obras de infraestructura de relieve significativo.

De los datos de inversión real directa del presupuesto 2006, se desprende que hay seis obras correspondientes a ampliación de infraestructura, que insumirán $ 444 millones y que equivalen al 10.9% del gasto total en IRD. Estas son: el tendido de una línea de 500 kw de energía eléctrica, el viaducto laguna La Picaza, la autopista Rosario-Córdoba, aumento de concesionarios viales en Mendoza, aumento de concesionarios viales en Buenos Aires, la construcción de una planta depuradora y la construcción de un complejo terminal de cargas. "El resto de las obras se trata de una sumatoria de emprendimientos que no cambian la dotación de infraestructura", señala el documento. El caso más claro es el de Vialidad, que con $ 690 millones contempla repavimentación de rutas, pero no su ampliación.