Barrios cerrados y clubes de campo. Tratamiento en el IVA de la transferencia de obras de infraestructura

Dra. C.P. Mónica Yerise

Normativa aplicable

Como bien ya señaló Armando, vamos a precisar un poco el tratamiento desde el punto de vista legal de los barrios cerrados y los clubes de campo, y también introducirnos en alguna problemática que trae desde el punto de vista impositivo, en especial lo que es la transferencia de las obras de infraestructura que están obligados a realizar este tipo de emprendimientos. Vamos a hacer especial énfasis en la normativa aplicable en la provincia de Buenos Aires, que yo les reseñe cuales son las normas, que es la Ley 8912 del año 1977, que fue pionera en reglamentar este tipo de emprendimientos, después vamos a ver como quedó insuficiente esta reglamentación salieron nuevos decretos, el 9406/86 que regula lo que son, específicamente, los clubes de campo, y el decreto 27/98, que regula los barrios cerrados.

Clubes de campo

Vamos a ver un poco de que se trata todo esto, que es exactamente un club de campo, que es exactamente un barrio cerrado, que requisitos requiere, cual es la problemática desde el punto de vista de la legislación de fondo.

La Ley 8912/77 definió a los clubes de campo como un área territorial de extensión limitada que reúna ciertas características básicas, y vamos a destacar lo que aquí nos importa. En primer lugar, que esté localizado en un área no urbana, en general se considera, o la legislación actual considera que las áreas urbanas son aquellas que tienen una población de más de 5.000 habitantes. Además, una parte de ese espacio tiene que estar dedicado a la práctica de actividades deportivas, sociales, culturales, en pleno contacto con la naturaleza. Este es un elemento constitutivo de lo que es un club de campo, es necesario, es imprescindible que este tipo de emprendimientos cuente con un espacio dedicado a este tipo de actividades.

Por otra parte, el resto del predio tiene que destinarse a unidades con objeto de vivienda, que puede ser permanente o temporaria. Pero lo que caracteriza, sin lugar a dudas, a este tipo de emprendimientos, a este tipo de figuras, es que entre el área destinada a viviendas y el área destinada a esparcimiento, tiene que haber una muta e indisoluble relación funcional y jurídica que las convierta en un todo inescindible. ¿Qué quiere decir esto?, que no se pude escindir el área de viviendas de lo que es el área recreativa, y aquí se plantea, a partir de esta definición, una serie de problemas sobre que figura es la que se adecua a este tipo de emprendimientos, en los que tenemos un lote que va a adquirir un propietario, pero además, de algún modo, le tenemos que dar la propiedad de las partes comunes de ese emprendimiento. Lo vamos a dejar a un costadito y nos vamos a referir a esto en unos minutos, pero ahora vamos a ver cuales son las características que tiene que cumplir un club de campo.

Como dijo Armando, tenemos en principio un predio que constituye una unidad catastral, un predio único, un campito, titular de una persona física o jurídica, y lo que vamos a tener que hacer en primer lugar es lotearlo. Como ya dijo Armando, vamos a dividir ese predio único en lotes, que pueden tener distintas medidas, pero no pueden ser los lotes, cada uno, inferiores a 600 metros, esa es la unidad mínima, cada uno no puede ser inferior a 600 metros cuadrados. En su totalidad el predio no puede ser inferior a 10 hectáreas, eso es lo que marca la legislación.

Cuando se hace un loteo tradicional, no dentro de una figura de club de campo, se parcela el inmuebles, las parcelas configuran nuevas unidades, y las calles y divisiones que tienen esas parcelas se ceden al municipio, y es el municipio quien es el encargado de realizar las obras de infraestructura. En cambio, en este tipo de emprendimientos, las calles internas y las áreas comunes destinadas al esparcimiento, que no pueden ser inferiores nunca a un 30% del total del predio, no se ceden al municipio, sino que continúan dentro del perímetro del barrio como calles de circulación interna, y es el propio club de campo quien se tiene que ocupar de realizar las obras de infraestructura, tiene la obligación de realizar las obras de infraestructura, todo lo que es las obras cloacales, de electricidad, de provisión de agua, de gas, de teléfono, las mejoras, la pavimentación, todo eso recae la obligación de realizarlo en los emprendedores de este club de campo.

Otra de las características que tiene es que tiene un cerco perimetral, es decir, que no puede ingresar cualquier transeúnte, solo de puede ingresar por entradas que estén predeterminadas, que en general cuentan con vigilancia, y entonces hay una restricción al acceso a ese emprendimiento. Y respecto de las áreas recreativas, el club house, las canchas, piscinas, los salones de usos múltiples, los gimnasios, todo eso debe encontrarse la manera de que todos los adquirentes de los lotes, todos los propietarios de los lotes puedan gozar de esos servicios, que es uno de los objetivos que define a los clubes de campo, y cumplir con ese requisito del todo inescindible, es decir, que los lotes son inescindibles de las partes comunes.

Como la legislación ha ido encontrando recursos para solucionar la falta de una figura específica que regule este tipo de emprendimientos. Actualmente en el Congreso hay dos proyectos de ley, al menos, que intentan crear un derecho real específico para la transmisión específicamente de las partes comunes, porque los loteos, el lote, tiene menos complejidad, pero como se transmitiría la propiedad de las partes comunes, las que comparten entre todos los propietarios de los lotes destinados a vivienda.

Bueno, hay distintas soluciones, está en trámite parlamentario, por ahora no tiene ninguna definición, entonces vamos a ir a las opciones, en especial la provincia de Buenos Aires, ha ido encontrando para darle un marco legal a este tipo de emprendimientos.

En primer lugar, la Ley 8912/77 estableció la posibilidad de aplicar a este tipo de emprendimientos la ley de propiedad horizontal, la Ley 13.512. ¿Cómo funciona la ley de propiedad horizontal en un edifico común, no en este tipo de emprendimientos?. Cada propietario de un departamento es dueño exclusivo de su departamento, de su piso, y es condómino respecto del terreno y de las áreas comunes, los pasillos, las escaleras, las terrazas y demás.

Para llevar esto, esta figura a un barrio privado tendríamos que decir, que cada sueño del lote es dueño exclusivo de esa parcela, y es copropietario de las partes comunes que podrían ser las calles de circulación interna, y también de las áreas recreativas. Entonces tenemos un dominio exclusivo sobre el lote, y un condominio sobre el resto de las áreas. En principio podríamos decir que parece una solución acertada, pero en la práctica esto ha llevado a varios problemas en su aplicación, que derivan específicamente de que no es una figura creada a estos fines, sino que es una adaptación de una figura creada a otros fines, llevada a los clubes de campo.

¿Entonces que pasa cuando quien compra el lote?, que en general, estos emprendimientos los que planean adquirir, o vivir o pasar sus fines de semana en este tipo de complejos, lo que hacen es adquirir un lote y después construyen su vivienda. Pero claro, cada vez que un sujeto construye su vivienda, es necesario ratificar los planos de subdivisión y modificar el reglamento de copropiedad, con lo cual, en la práctica, se ve muy dificultada la implementación. Si bien hay muchos emprendimientos, en la actualidad en la provincia de Buenos Aires hay cerca de 400, entre clubes de campo y barrios privados habilitados, y con el auge inmobiliario que hay en este momento hay muchos que están en construcción, o que se están planificando, implementando.

Si bien en un principio muchos de los countries tomaron esta figura de propiedad horizontal, en la práctica se vio muy dificultado. Y es así que la provincia de Buenos Aires saca el Decreto 9406/86, que en sus considerandos recoge precisamente la inquietud de la dificultad que plantea la aplicación de la Ley 13.512 a este tipo de emprendimientos. Y por eso crea una figura alternativa, es opcional, digamos, en este momento cuando se desarrolla un club de campo, hacerlo de acuerdo a lo previsto a la ley de propiedad horizontal, o hacerlo de acuerdo al régimen que crea e implementa el Decreto 9406/86.

¿Y en que consiste esta opción o este nuevo régimen o esta posibilidad que brinda el decreto?. Lo que establece es que una vez realizado el loteo, los propietarios son propietarios exclusivos del lote, pero ya no son condóminos del resto, sino que todo lo que son las calles de circulación interna, las áreas de esparcimiento, todo lo que podríamos resumir como áreas comunes, se va a transferir a una sociedad, que puede ser una asociación sin fines de lucro, una sociedad anónima sin fines de lucro de las previstas en el artículo 3º de la ley de sociedades comerciales, y esa sociedad va a ser la que se encargue de administrar, desarrollar, conservar las áreas comunes del club de campo, y está obligada a prestar los servicios básicos y por eso también está obligada a desarrollar las obras de infraestructura.

¿Cómo se vincula, como se hace para cumplir con la obligación del todo inescindible entre el lote y las áreas comunes?. Bueno, lo que se crea es un derecho de servidumbre predial perpetuo, donde cada uno de los lotes tiene el fundo dominante, digamos, y las áreas comunes sería el fundo sirviente, entonces los propietarios de los lotes tienen el derecho de disfrutar de las áreas comunes a perpetuidad.

¿Y como se implementa, ahora lo vamos a ver, con la sociedad?. Pero lo que quiero remarcara ahora es que para poder comercializar los lotes, en primer lugar, es imprescindible la transferencia de las áreas comunes a la sociedad. Es decir, no se puede empezar a comercializar los lotes si no hay una previa transferencia de las áreas comunes a la sociedad, si es que vamos a utilizar este régimen del Decreto 9406/86, que comúnmente se conoce como el régimen de Geodesia. Y una vez que está transferido, de algún modo, quienes adquieren los lotes tienen que ir incorporándose a esa sociedad que es la administradora y la dueña de las partes comunes.

En general, la figura que se implementa es que el desarrollista transfiere las tierras destinadas a las partes comunes a esta sociedad. La sociedad, a su vez, le transfiere acciones al desarrollista, también constituye el derecho de servidumbre respecto de los lotes, eso sin ninguna duda, y cuando los compradores adquieren los lotes, también adquieren una acción de la sociedad administradora. Entonces están adquiriendo, por un lado, el lote y por otro lado la acción, que la acción es la que representa ese derecho de servidumbre y el derecho de utilizar los espacios comunes y las áreas recreativas.

Las obras de infraestructura las puede realizar la sociedad sin fines de lucro, una vez que recibió los terrenos, o también muchas veces el desarrollista ya transfiere las áreas comunes con las obras de infraestructura realizadas. Pero bueno, como ese es el puntapié inicial para la comercialización de los lotes, puede ser que eso se dé en una etapa, en varias etapas, y todas las obras las lleve a cabo el desarrollista, todas las lleve a cabo la sociedad sin fines de lucro, o se vayan haciendo en etapas, donde una u otra de las entidades o de los sujetos los vaya realizando.