Dra. Fanny G. Goldberg

Vamos a empezar con las valuaciones de inmuebles. Vamos a distinguir los inmuebles según su origen, cómo valuamos los inmuebles adquiridos: al costo de adquisición o valor de ingreso al patrimonio. ¿Por qué esta distinción? Si lo compro tengo el costo. Pero, qué sucede cuando me donan un inmueble, a qué valor lo ingreso al patrimonio. La ley dice que lo tengo que valuar según el valor en que lo tenía el donante, el cedente, el titular anterior. Qué sucede si no lo tenía, si en bienes personales no llegaba 102.300, no tenía valuación. No me queda otra que valuarlo en la valuación fiscal, en la base imponible del impuesto inmobiliario. Costo de adquisición actualizado. Yo lo voy a aclarar ahora y cada vez que diga que es actualizado, la actualización es hasta abril de 1992, para todo. Se utiliza el mismo índice que ganancia, ganancia mínima presunta, bienes personales, fondos cooperativos. Uno utiliza el índice que elaboró y que dejo hasta abril de 1992 en base a los índices nivel general y considero que después de abril de 1992 no hubo más inflación. A este valor le tengo que descontar la amortización, para los inmuebles la vida útil son 50 años, sería un 2% anual. Recuerden que los inmuebles se amortizan desde el trimestre de alta. Este valor residual lo vamos a comparar con la base imponible del impuesto inmobiliario. Lo que quiero destacar es que la ley dice base imponible del impuesto inmobiliario, no dice valuación fiscal. Porque muchas veces en la boleta del impuesto inmobiliario vienen los dos, base imponible y valuación fiscal. Considero que tienen que tomar la base imponible, la ley dice base imponible. Los inmuebles construidos. En estos inmuebles vamos a tener el terreno más el costo de la construcción, el terreno actualizado, el costo de la construcción que serían todas las sumas invertidas hasta la finalización de la obra, menos la amortización. Por supuesto, la amortización del edificio, el terreno no se amortiza y eso lo vamos a comparar con la base imponible del impuesto inmobiliario. De los dos voy a tomar el mayor. Si la obra no esta terminada a fin de año, va a ser una obra en construcción y vamos a tener esas sumas invertidas, ese costo, actualizado al 31 de diciembre, así lo vamos a dejar valuado. La ley también habla de mejoras, ¿qué son las mejoras? Una mejora es cuando aumenta la vida útil del bien, cuando aumenta el valor del bien, cuando modifica su estructura. Acá podemos aplicar supletoriamente la ley del impuesto a las ganancias cuando define en el decreto reglamentario que una mejora son todas aquellas erogaciones o gastos incurridos siempre que supere en más un 20% del valor residual del bien. Si supera ese 20% es una mejora. Las mejora serían todas esas sumas invertidas actualizadas, menos la amortización. Vamos a pasar al ejercicio, así vemos el desarrollo de lo que estuvimos comentando.

Ejercicio práctico Bienes Personales - Parte 1

Se trata de una mujer es la Sra. Piano, es una súper mujer en realidad, es arquitecta, ahí podemos decir más allá que en ganancias cuarta categoría, vamos a tener un capital afectado a cuarta, para valuar bienes personales, tenemos una actividad comercial, una explotación unipersonal para valuar, tiene alquiler de inmuebles. Ya tenemos asegurado aplicar lo que recién comentaba. Tenemos una participación en sociedades, por lo tanto también vamos a tener la oportunidad de ver la valuación que ya tuvimos una experiencia en el 2002 de la valuación por parte de la sociedad de la participación accionaria e inversiones varias para ver las distintas cotizaciones. Yo voy a leer los datos que son pertinentes a bienes personales, porque acá hay muchos datos, pero es por el desarrollo de ganancias. Pero, lo importante también es decir que es divorciada, y que la sentencia de divorcio es del año 1999. ¿Por qué? Por lo que decía el Doctor de los bienes gananciales. Si estoy divorciada y la sentencia es del año 1999, el otro 50% le corresponde declararlo a la mujer. La sentencia es importante porque hay que ver si al 31/12 ya había salido para ver cómo evalúo, si va a seguir declarándolo el ex esposo o la mujer. Vamos a pasar al punto 12: dice que alquila un local comercial, ubicado en la ciudad de Mercedes, fue adquirido en diciembre de 1987 en la suma de $20. De acuerdo con el avalúo fiscal el 20% corresponde al terreno y el 80% al edificio, los alquileres devengados ascendían a $12.000 y dice que al 31/12/2003 no se habían cobrado $1.500. Eso lo vamos a recordar, porque después cuando valuamos los créditos sabemos que estaban pendientes. Dice que en mayo de 2003 el inquilino realizó reformas en el local por un costo de $7.000, que la Sra. Piana estima dificultarán su arrendamiento posterior si el nuevo locatario no realiza la misma actividad, por lo que el actual locatario se ha comprometido a destruir las reformas y dejar el local en el mismo estado que lo encontró. ¿Qué quiere decir con esto? No vamos a considerar la mejora, no hay mejora. La base imponible a los efectos del impuesto inmobiliario al 31/12/2003 es $55.000 18% corresponde al terreno, 82% al edificio. Vamos a la resolución, página 18 ...... el terreno no se amortiza. Después tenemos el edificio, este es el local comercial de Mercedes y decíamos que es diciembre de 1987 el año de incorporación, edificio 80%, $16, recuerdan que era de $20. También actualizado. La amortización es por trimestre, 32.50% son 65 trimestres. Obtengo el valor residual 63.976.70. Lo comparo con la base imponible del impuesto inmobiliario, lo dejo a valor residual porque es mayor. Dijimos que no se consideraban las mejoras porque el inquilino se comprometía a dejar el local como estaba. Punto 13, alquila una casa ubicada en Capital Federal, fue adquirida en enero de 1993 en la suma de $65.000, 10% corresponde al terreno, 90% al edificio. Dice que al mudarse en marzo de 2003 el inquilino realizó una mejora por $4.100 que la propietaria no se encuentra obligada a indemnizar. ¿Me interesa si se encuentra obligada a indemnizar? En bienes personales no, en ganancia sí. La valuación fiscal al 31/12/2003 es de $64.000 que no incluye la mejora aun no declarada. Vamos a la resolución y les explico por qué la salvedad, si no esta declarada no esta incluida en la base imponible del impuesto inmobiliario y vamos a ser razonables, vamos a considerar el valor residual sin considerar la mejora. Y la mejora aparte. El mismo que el caso anterior, el terreno no se amortiza, recuerden que es por trimestre, se actualiza todo hasta abril de 1992 y lo particular es que obtenemos un valor residual de $52.130 que lo comparamos con la base imponible. Tomamos base imponible de impuesto inmobiliario porque es mayor. Luego valuamos la mejora, aun cuando hubiéramos incluido todo en la mejora sigue siendo mayor la base imponible. Tenemos la mejora actualizada, la amortizamos $4.018. En otros datos nos dice que utiliza casa habitación de un inmueble en Castelar. Eduardo hizo la salvedad que la casa habitación es la única que permite valuarla descontando si tiene una hipoteca, la deuda al 31.12 es el único inmueble que lo puedo valuar descontada la deuda que pueda tener por una hipoteca. Dice casa habitación, lo importante es el destino, fue adquirida en el año 1994 en $230.000. Dice: de acuerdo con la valuación fiscal del momento de la compra el terreno representaba el 30% del valor asignado. La base imponible para el impuesto inmobiliario para el 31 de diciembre de 2003 era $115.000 y su ex marido es titular del 50% del inmueble. Lo particular acá es eso, el 50% de los bienes gananciales los dejamos tal cual, dice valor residual $200.000, base imponible 115.000, sería mayor el valor residual, pero el 50% sólo lo declara ella, había salido la sentencia de divorcio 50% cada uno. En otros datos el punto 3. posee un departamento en Pinamar que utiliza para veraneo, el inmueble fue adquirido en junio de 1992 en U$S 100.000. Al 31/12/83 eran $80.000. La proporción antigüedad del edificio es el 95%. Tenemos la base imponible, teníamos U$S 100.000 vamos a tomar el tipo de cambio Banco Nación comprador al momento de julio de 1992 (página 18) esto sería lo particular de este tema, tiene valuado en dólares, pero es al momento de tipo de cambio comprador, al momento en que adquirí el inmueble, lo actualizo por el coeficiente, amortizo la parte del edificio, lo comparo con la base imponible del impuesto inmobiliario, dejo la base imponible mayor. Punto 2 de otros datos: posee un estudio profesional ubicado en Ramos Mejía provincia de Buenos Aires, el departamento fue adquirido en marzo de 2000 en la suma de $62.000. La valuación fiscal en el momento de la compra determinaba que el 10% del valor correspondía al terreno y el 90% al edificio. La base imponible para el impuesto inmobiliario al 31/12/03 eran $58.000. No trae mucha complicación, es lo mismo: actualizamos el valor de incorporación por el coeficiente, amortizamos el edificio, lo comparamos por la base imponible para impuesto inmobiliario y dejamos la base imponible para impuesto inmobiliario porque es mayor. Vamos a seguir con la teoría antes de seguir con otro rubro.

¿Qué pasa cuando los inmuebles están cedidos gratuitamente a una sociedad de hecho o qué pasa con los inmuebles en una explotación unipersonal, quién los declara, cómo se grava en bienes personales? ¿Porqué quiero hacer esta distinción? Porque la ley de ganancia mínima presunta dice que los inmuebles cedidos gratuitamente los va a declarar como activo la sociedad de hecho o la sociedad unipersonal va a formar parte del activo de la explotación y va a estar alcanzado por ganancia presunta. ¿Qué pasa con este inmueble en bienes personales? En bienes personales no esta gravado el inmueble, esta gravada la participación en esa sociedad de hecho. Esta gravada la participación de tercera en la explotación unipersonal donde esta incluido el inmueble. Esta opinión es del fisco, hay un dictamen que es el D.7/2002.

Pasamos a la valuación de automotores, aeronaves, yates y similares: se valúan al costo de adquisición actualizado, menos la amortización y lo vamos a comparar con la tabla que elabora el fisco que ya la publicó en el B.O. del 5 de marzo de 2004, la resolución es la 1640. Para automóviles vemos algunas distinciones: qué pasa si yo me compro un automóvil hoy del año 1990 y no lo encuentro en la tabla, ¿cómo lo valuó? Si no tengo valores de referencia lo valúo a valor residual. El valor de incorporación menos la amortización, ese va a ser mi valor, no busquen otros parámetros como valuación de seguros, no, no hay. No lo determinó el fisco, no hay valor de referencia, la dejo al valor residual. Qué pasa si este automóvil del año 1990 me lo compré en el año 1990, qué pasa el día de hoy. Ya esta totalmente amortizado, la base imponible es 0. Si la base imponible es 0, no lo declaro, no hay automóvil para tomar. Vamos al ejercicio. Es el punto 5 y dice que el 02/09/2003 adquirió una camioneta para su uso particular en $45.000. (El punto 4 es un automóvil, pero es de la actividad comercial, por eso directamente pasamos al 5) dice que la valuación de la AFIP al 31/12/2003 era de $42.000. En agosto de 2003 vendió en $20.000 su anterior vehículo que había adquirido en el año 2001 en $35.000. Acá lo que aplicó es venta y reemplazo Art. 67 de ganancias. ¿Qué es venta y reemplazo? Afectar la utilidad que uno obtiene de un bien mueble amortizable. Afectar esa utilidad a la compra de un nuevo bien. ¿Qué pasa con bienes personales? ¿Esto me interesa? No, en bines personales esto no interesa; distinto va hacer ganancia mínima presunta. En ganancia mínima presunta, como ganancia y ganancia mínima presunta es complementario, sí vamos a tener en cuenta la venta y reemplazo, en bienes personales no me interesa. Vamos a ver la resolución, yo ya les conté el final. Habíamos dicho $45.000, el costo, el coeficiente es 1, es del 2003, no hay índice. Amortización, lo amortizo en 5 años, un 20%, valor residual $36.000 y valor de tabla 42.000. Si hubiéramos tomado venta y reemplazo, en realidad, al valor que habíamos comprado le tendríamos que haber restado la utilidad, porque eso es venta y reemplazo, que lo vamos a ver en ganancia mínima presunta, pero en bienes personales no interesa. Pasamos a valuar depósitos, créditos y existencia en moneda extranjera: hay que tomar el valor de cotización, tipo comprador al cierre de cada año, más los interese devengados a esa fecha. Depósitos, créditos y efectivo en moneda nacional: cuando habla de depósitos, el Dr. Vázquez ya lo habló, depósitos bancarios están exentos por el artículo 21 de bienes personales excepto, como también muy bien él lo remarcó, las cuentas corrientes. Cómo valuamos los créditos: a su valor nominal más los interese devengados al cierre. Créditos dudosos o incobrables: yo acá aplicaría lo que dice la ley de ganancias. ¿Cuándo un crédito es incobrable? El decreto reglamentario de ganancias dice que es incobrable cuando hay ciertos índices de incobrabilidad como, por ejemplo, la desaparición del deudor, le han declarado la quiebra, concurso preventivo, desaparición, prescripción, insolvencia o paralización manifiesta en las operaciones del deudor. Esos son los índices que me establece la ley de ganancias, creo que si tengo esos índices, lo saco de mis créditos, no tengo un deudor, lo tengo incobrable, no lo considero como activo. Pasamos a anticipos, retenciones y otros pagos a cuenta del tributo: vamos a declarar los anticipos créditos del impuesto, sólo lo que exceda al impuesto, después de haberlo computado es lo que yo diría un “saldo de libre disponibilidad”. Hablando de saldo de libre disponibilidad qué pasa con los saldos de IVA. Tenemos un saldo de libre disponibilidad en el segundo párrafo por retenciones y percepciones y un saldo técnico. El saldo técnico, la Corte Suprema de Justicia en un fallo Alcalis de la Patagonia, consideró que no es una acreencia, no es un saldo para considerar como crédito, porque esta sujeto a futuros débitos, esta sujeto a una limitación que establece la ley para poder utilizarlo. Los saldos de libre disponibilidad sí, el saldo técnico de IVA no. Viene la comparación de un saldo de libre disponibilidad por ejemplo de IVA, cómo no considerarlo si ahora también permiten la transferencia a terceros, así que realmente es disponible más allá que uno lo pueda compensar con cualquier impuesto. Y los anticipos, retenciones, igualmente lo vamos a ver en el ejercicio, solamente voy a computar lo que exceda al impuesto. Créditos con la sociedad, saldos de cuentas particulares: esto es un tema, las cuentas particulares. Esto tiene que ver con la modificación del artículo 25.1 de la ley de bienes personales. Después, de todos modos, el Dr. Vázquez va a comentar la valuación y demás. Pero, yo lo que quiero comentar es que antes ¿cómo valuábamos la participación de una sociedad de personas? Hacíamos activo menos pasivo y sumábamos o restábamos la cuenta particular. Así lo tomábamos para valuar las acciones o participaciones, antes del 2002. Después del 2002 lo liquida la sociedad como responsable de esas acciones, y ¿cómo lo valúa? Activo menos pasivo y no dice que tenga que tomar la cuenta particular. Ahí no están tomando en cuenta los créditos que puede llegar a tener el titular. Si la sociedad no lo está valuando, lo tiene que valuar la persona física como crédito. Ya no esta más incluida en la valuación de acciones y participaciones. Préstamos garantizados D.1387/2001. los préstamos garantizados están alcanzados y tienen una valuación particular que le dice que es el 50% de su valor nominal. ¿Por qué recalcar esto? Porque en realidad es conversión de la deuda pública. Si bien los títulos públicos están exentos, los préstamos garantizados no. Títulos valores, excepto acciones, títulos privados, porque los títulos públicos están exentos. Se valúan si cotizan en el mercado, al último valor de cotización al cierre y los que no tienen cotización, valúan al valor de costo más los intereses que se pudieron haber producido al cierre del ejercicio. Los certificados de crédito fiscal no están alcanzados por el impuesto. Los CCF, porque es como tener los títulos públicos para utilizarlo para cancelar impuesto. Si los títulos públicos están exentos los certificados de crédito fiscales también. Vamos a pasar al ejercicio.

Dra. Alicia Bonamici

Dejemos aclarado que con una Resolución del Ministerio de Hacienda últimamente, en el mes de febrero, suspendieron todos los pagos con el certificado de crédito fiscal.